Augmenter la valeur de mon bien immobilier

Questions de la vie courante relatives à l'immobilier: location, accession, investissement, entretien, droit immobilier, etc
Répondre
Message
Auteur
maxam
Messages : 8
Enregistré le : 09 mai 2018, 12:20
Localisation : Arras
Contact :

Augmenter la valeur de mon bien immobilier

#1 Message par maxam » 10 sept. 2018, 09:39

Bonjour à tous,
Je possède une petite maison divisée en 3 appartements que je loue, à des étudiants Lillois. La maison sur trois étages date de 1920 et nécessite que je fasse de gros travaux de rénovation. Néanmoins avant de me lancer dans ceux-ci, j'envisage de modifier la structure de celle-ci.
J'ai récemment visité une maison qu'un ami à acheté il y a peu, également dans un but locatif. Il n'a cependant pas divisé cette maison en plusieurs appartements, mais en a fait une maison de collocation. La cuisine, et le salon sont ainsi mis en commun, et les chambres possèdent chacune leurs salles de bains. Ceci lui a permis d'augmenter le nombre de chambres, tout en proposant des espaces de vies agréables. Je dois avouer que l'idée me tente beaucoup, mais j'aimerai avoir d'autres points de vue avant de me lancer dans des travaux assez importants et onéreux. (Lille est une ville très étudiante, les collocations semblent assez recherchées!)
Je compte également mettre en place une surélévation de la toiture, ce qui pourrait me permettre de créer un appartement supplémentaire, ou deux chambres dans le cas d'une collocation. Ces travaux d’agrandissement coûteraient environ 90 000€, amortis sur 15 ans dans le cas d'un appartement, sur 12 ans et demi dans le cas de deux chambres. Pensez-vous que ce soit une bonne idée?
Merci d'avance pour vos avis! (je me suis lancé dans l'immobilier depuis peu).

alpha2
+
+
Messages : 2971
Enregistré le : 08 mars 2015, 16:17

Re: Augmenter la valeur de mon bien immobilier

#2 Message par alpha2 » 10 sept. 2018, 10:44

Bonjour,

Combien de chambres y aurait-il dans la maison en cas de colocation ? Et quel nombre et quel type de logements (T1, T2, T3 ?) en cas de rénovation en appartements ?
Je pense que la colocation a un intérêt lorsqu'on achète une maison qui n'est pas divisée en plusieurs logements. Ce n'est pas votre cas, puisque votre maison est déjà divisée en petits appartements. Or, il me semble que plusieurs petits appartements ont une rentabilité meilleure qu'une maison en colocation. Avez-vous fait ce calcul ?
D'autre part, avec une colocation vous vous enfermez dans un type de public : les étudiants, en meublé. Plus de chambres, c'est aussi plus de baux individuels, donc plus de gestion. Et une colocation peut générer de la gestion supplémentaire par rapport à des logements individuels, car vous prendrez en charge les divers abonnements / factures, éventuellement l'entretien des espaces partagés, et les éventuelles incompatibilités d'humeur entre colocataires. Alors qu'avec des logements individuels, vous pouvez aussi bien louer à des salariés, en meublé ou vide, ce qui nécessite moins de gestion.
Enfin, faites attention à la superficie des chambres en cas de colocation avec baux individuels : elles doivent faire 14m² minimum (SDB privée inclue).

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 6038
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: Augmenter la valeur de mon bien immobilier

#3 Message par Vincent92 » 10 sept. 2018, 10:48

maxam a écrit :
10 sept. 2018, 09:39
Bonjour à tous,
Je possède une petite maison divisée en 3 appartements que je loue, à des étudiants Lillois. La maison sur trois étages date de 1920 et nécessite que je fasse de gros travaux de rénovation. Néanmoins avant de me lancer dans ceux-ci, j'envisage de modifier la structure de celle-ci.
J'ai récemment visité une maison qu'un ami à acheté il y a peu, également dans un but locatif. Il n'a cependant pas divisé cette maison en plusieurs appartements, mais en a fait une maison de collocation. La cuisine, et le salon sont ainsi mis en commun, et les chambres possèdent chacune leurs salles de bains. Ceci lui a permis d'augmenter le nombre de chambres, tout en proposant des espaces de vies agréables. Je dois avouer que l'idée me tente beaucoup, mais j'aimerai avoir d'autres points de vue avant de me lancer dans des travaux assez importants et onéreux. (Lille est une ville très étudiante, les collocations semblent assez recherchées!)
Je compte également mettre en place une surélévation de la toiture, ce qui pourrait me permettre de créer un appartement supplémentaire, ou deux chambres dans le cas d'une collocation. Ces travaux d’agrandissement coûteraient environ 90 000€, amortis sur 15 ans dans le cas d'un appartement, sur 12 ans et demi dans le cas de deux chambres. Pensez-vous que ce soit une bonne idée?
Merci d'avance pour vos avis! (je me suis lancé dans l'immobilier depuis peu).
Il est possible de mettre en commun les salles de bains également. Personnellement, j'ai été dans une colocation où il y avait 2 douches pour 5 personnes quand j'étais étudiants. Ce qui n'était pas très gênant (il n'y avait qu'une fille).
Evidemment, on perd un peu en standing.
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."

Ben92
-+
-+
Messages : 2478
Enregistré le : 20 mars 2014, 22:15

Re: Augmenter la valeur de mon bien immobilier

#4 Message par Ben92 » 10 sept. 2018, 10:58

Maison divisée en chambres pour rentabiliser au max, on a les mêmes margoulins dans le 93 et on les appelle "marchands de sommeil".

alpha2
+
+
Messages : 2971
Enregistré le : 08 mars 2015, 16:17

Re: Augmenter la valeur de mon bien immobilier

#5 Message par alpha2 » 10 sept. 2018, 11:17

Vincent92 a écrit :
10 sept. 2018, 10:48
Il est possible de mettre en commun les salles de bains également. Personnellement, j'ai été dans une colocation où il y avait 2 douches pour 5 personnes quand j'étais étudiants. Ce qui n'était pas très gênant (il n'y avait qu'une fille).
Evidemment, on perd un peu en standing.
Oui, mais dans ce cas les chambres (sans SDB) doivent toutes faire 14m², ce qui est difficile à atteindre...

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 6038
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: Augmenter la valeur de mon bien immobilier

#6 Message par Vincent92 » 10 sept. 2018, 11:44

Ben92 a écrit :
10 sept. 2018, 10:58
Maison divisée en chambres pour rentabiliser au max, on a les mêmes margoulins dans le 93 et on les appelle "marchands de sommeil".
Tout dépend. Si c'est des chambres de 10m2 à 800€ ou des chambres de 15-20m2 dans une maison à 300€ avec en commun des salles de bain, une cuisine, un salon, un jardin,..., ce n'est pas vraiment la même chose par exemple.
Diviser une maison n'est pas forcément synonyme de marchant de sommeil.
Ce qui fait que c'est marchand de sommeil c'est plus la façon de diviser (logement au sous sol, surface faible, pas de fenêtre, commun sale, faible confort, prix exorbitant,...) que la division elle meme à mon avis.
Quand j'étais étudiant j'avais le choix (meme prix) entre un studio de 10-15m2 dans une résidence étudiante ou une chambre de 20m2 dans une maison à 3 étages (1 chambre au rez de chaussée, 2 chambres au premiers, 2 chambres au 2ieme), j'ai preféré la maison. Et je n'avais pas l'impression que les propriétaires étaient des marchands de sommeil.
Même si c'est clair que le rendement était très élevé pour eux.
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."

maxam
Messages : 8
Enregistré le : 09 mai 2018, 12:20
Localisation : Arras
Contact :

Re: Augmenter la valeur de mon bien immobilier

#7 Message par maxam » 10 sept. 2018, 12:46

Ben92 a écrit :
10 sept. 2018, 10:58
Maison divisée en chambres pour rentabiliser au max, on a les mêmes margoulins dans le 93 et on les appelle "marchands de sommeil".
Le but n'est pas d'escroquer mes locataires, mais d'essayer de voir si une autre disposition ne serait pas plus favorable à tout le monde. Les chambres feraient dans ce cas 15m², totalement remise à neuf.

@alpha2 Je suis en plein dans les calcules, le fait étant que dans tout les cas, je dois effectuer des travaux de rénovation. La rentabilité semble légèrement meilleurs pour la version collocation, néanmoins la différence n'est pas si élevée... Je vais réaliser deux devis, et voir combien te temps il me faudrait pour pour amortir les travaux dans les deux situations.

Merci à tous pour vos réponses!

Avatar du membre
clairette2
~~+
~~+
Messages : 8885
Enregistré le : 04 déc. 2007, 09:36
Localisation : 06

Re: Augmenter la valeur de mon bien immobilier

#8 Message par clairette2 » 10 sept. 2018, 12:51

Plus de risque de degradation si colocation (responsabilité divisée entre tous) que dans le cas d'apparts individuels ?
« La moitié des hommes politiques sont des bons à rien. Les autres sont prêts à tout » Coluche

alpha2
+
+
Messages : 2971
Enregistré le : 08 mars 2015, 16:17

Re: Augmenter la valeur de mon bien immobilier

#9 Message par alpha2 » 10 sept. 2018, 13:11

Et sinon, une autre remarque : si votre objectif est, comme le titre du topic, d'augmenter la valeur de votre bien immobilier, il me parait clair que la meilleure façon d'augmenter la valeur du bien est plutôt d'avoir des petits appartements individuels, qui ont une valeur au m² supérieure à celle d'une grande maison.
Ce n'est pas pareil si votre objectif est d'augmenter le rendement. Notez que ce qui peut augmenter le rendement peut tout à fait diminuer la valeur du bien ; c'est probablement le cas si vous réunissez des petits appartements pour faire une grande colocation.

Crapaud
Messages : 458
Enregistré le : 01 déc. 2008, 10:37

Re: Augmenter la valeur de mon bien immobilier

#10 Message par Crapaud » 10 sept. 2018, 21:23

clairette2 a écrit :
10 sept. 2018, 12:51
Plus de risque de degradation si colocation (responsabilité divisée entre tous) que dans le cas d'apparts individuels ?
Sur ce point, ça dépend du bail signé : pour le propriétaire, il a le choix entre un bail commun, ou des baux individuels. Pour le propriétaire, le bail commun est plus avantageux : en cas de dégradations ou d'impayés, il y a une clause de solidarité entre les locataires. Le seul inconvénient est qu'il faut refaire le bail à chaque fois que les locataires changent.

En pratique, s'il faut juste changer un nom, c'est pas non plus la mer à boire...
"Life is no matter of chance. It's a matter of choice"

Répondre