Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

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sim_v
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Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#1 Message par sim_v » 11 sept. 2018, 11:29

Source : http://www.lefigaro.fr/placement/2018/0 ... ataire.php
L'achat immobilier n'est pas aussi contraignant qu'on le pense. Selon une étude réalisée par le courtier Meilleurtaux et que Le Figaro dévoile en exclusivité, l'achat d'un appartement de 70 m2 est rentabilisé en 2 ans et 8 mois en moyenne. Au-delà de cette durée, la location revient plus cher que l'achat, malgré son cortège de frais: droits de mutation, intérêts d'emprunt, taxe foncière ou encore charges de copropriété.
N'importe quoi . . .
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Vincent92
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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#2 Message par Vincent92 » 11 sept. 2018, 12:03

sim_v a écrit :
11 sept. 2018, 11:29
Source : http://www.lefigaro.fr/placement/2018/0 ... ataire.php
L'achat immobilier n'est pas aussi contraignant qu'on le pense. Selon une étude réalisée par le courtier Meilleurtaux et que Le Figaro dévoile en exclusivité, l'achat d'un appartement de 70 m2 est rentabilisé en 2 ans et 8 mois en moyenne. Au-delà de cette durée, la location revient plus cher que l'achat, malgré son cortège de frais: droits de mutation, intérêts d'emprunt, taxe foncière ou encore charges de copropriété.
N'importe quoi . . .
Il faut voir ce qu'on entend par "rentabiliser". Il n'y a aucune rentabilité à une résidence principale mais on comprends qu'il s'agit de comparer l'achat et la location. Pour la plupart des gens, le point d'équilibre - en supposant une vente au même prix - est atteint lorsque : DDM + intérêts d'emprunt + TF + charges de copropriété + travaux = loyer d'un bien équivalent x nombre de mois.
Si c'est ca "rentabiliser", le résultat ne me choque pas. C'est assez conforme ce qu'on pourrait attendre.
Le fichier de Suricate rajoute certains éléments. Par exemple, il estime que le point d'équilibre n'est pas obtenu lorsque le rendement est de 0% mais à partir d'un rendement sur capital non investi qu'on aurait supposé pu obtenir en étant locataire.
Tout est question de définition.
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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#3 Message par parpayou » 11 sept. 2018, 12:20

Selon une étude réalisée par Burger King la junk food est bon pour la santé.
sigma a écrit : Une personne ouvre plusieurs AV, et désigne le même bénéficiaire, et c'est 150k€ * nombre d'AV hors succession, elle est pas belle la vie? :)

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m.enfin
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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#4 Message par m.enfin » 11 sept. 2018, 12:42

l'original Acheter ou louer ?
bon je vous la fait courte : CéLeMôManDâCheuTäy
Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com a écrit :« Si le record de 2016 n’a pas été tout à fait atteint, nous en sommes vraiment proches »
« En effet, pour l’achat d’une résidence principale réalisé en 2018, l’opération sera rentabilisée en 2 ans et 8 mois, pour 2 ans et 6 mois en 2016 (année record) mais 3 ans et 2 mois en 2017 et 5 ans en 2014 »
« Et si nous enlevons les 3 grandes agglomérations que sont Lyon, Bordeaux et Paris, la durée de détention moyenne nécessaire tombe à 2 ans et 1 mois »
St Ex, Le petit prince a écrit :Les hommes n'ont plus le temps de rien connaître. Ils achètent des choses toutes faites chez les marchands. Mais comme il n'existe point de marchands d'amis, les hommes n'ont plus d'amis.

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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#5 Message par sim_v » 11 sept. 2018, 13:04

Merci pour ce lien avec simulateur ....
Effectivement avec les valeurs par défaut de valeur du bien on est à 2-3 ans.
Mais être propriétaire c'est investir dans son bien et c'est là que, pour une maison, les charges à 0 EUR c'est un mauvais paramètre : chauffage, entretien, fenêtre, isolation, etc...
Ensuite, la valeur du bien, hormis localisation privilégiée ou investissement massif n'augmente pas forcément de 2% annuel par magie (et surement pas sans entretien).
Donc, si on met des charges et calme un peu l'augmentation de valeur, pour une maison, on arrive à un seuil de rentabilité bien plus éloigné... 10 ans et plus.
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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#6 Message par Vincent92 » 11 sept. 2018, 13:11

sim_v a écrit :
11 sept. 2018, 13:04
Merci pour ce lien avec simulateur ....
Effectivement avec les valeurs par défaut de valeur du bien on est à 2-3 ans.
Mais être propriétaire c'est investir dans son bien et c'est là que, pour une maison, les charges à 0 EUR c'est un mauvais paramètre : chauffage, entretien, fenêtre, isolation, etc...
Ensuite, la valeur du bien, hormis localisation privilégiée ou investissement massif n'augmente pas forcément de 2% annuel par magie (et surement pas sans entretien).
Donc, si on met des charges et calme un peu l'augmentation de valeur, pour une maison, on arrive à un seuil de rentabilité bien plus éloigné... 10 ans et plus.
Quelles sont les hypothèses utilisées pour arriver à un point d'équilibre en plus de 10 ans sans baisse de prix?
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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#7 Message par sim_v » 11 sept. 2018, 13:23

Emprunt à 100%

Projet : 225000 / ancien / 0! frais de notaire
credit : 0 apport / 20 ans / i% 1.61% / ass% 0.36% / 3375 / 0
charges : 100 / 1200

Location : 950 mensuel / 855 frais / 1% pour l'épargne placée

Hypothèse de marché :
Croissance : 1%
Taxe Foncière : 2%
croissance charge : 0%
Croissance loyer : 1%
Rendement épargne : 1%

Résultat : 10 ans (et sans frais de notaire)
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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#8 Message par Vincent92 » 11 sept. 2018, 13:55

sim_v a écrit :
11 sept. 2018, 13:23
Emprunt à 100%

Projet : 225000 / ancien / 0! frais de notaire
credit : 0 apport / 20 ans / i% 1.61% / ass% 0.36% / 3375 / 0
charges : 100 / 1200

Location : 950 mensuel / 855 frais / 1% pour l'épargne placée

Hypothèse de marché :
Croissance : 1%
Taxe Foncière : 2%
croissance charge : 0%
Croissance loyer : 1%
Rendement épargne : 1%

Résultat : 10 ans (et sans frais de notaire)
Ce n'est pas possible en prenant ces hypothèses. Je ne sais pas si c'est parce que tu n'as pas compris l'outil ou alors si c'est l'outil qui est merdique. Mais sans quasiment aucun frais (0 frais de notaire) et les autres hypothèses prises on ne peut pas trouver 10 ans.
Je te propose de prendre ce simulateur : https://docs.google.com/document/d/1_RV ... hcWxY/edit

J'ai utilisé les hypothèses suivantes :

Achat :
Prix du logement : 225 000
Frais de notaire 17 300
Frais de dossier 0
Frais d'agence 9 000
Frais de caution / hypothèque 2 250
Autres travaux 2 000
Autres frais 500
Montant emprunté 256 050
Taux hors assurance 1,61%
Taux de l'assurance 0,36%
Durêt du prêt (en années) 20
Pénalités de RA (en mois) 0
Charges périodiques Mois Année
Coût Emprunt 1 1 292 15 500
Coût Emprunt 2 0 0
Charges de copropriété 0 0 (pas de charges dans une maison individuel)
Taxe foncière 83 1 000
Entretien / Travaux €/m²/an
Différé (en années) 0
Entretien annuel 1 197 17 (j'ai mi vos 100e/mois de charges ici)

Location :

Frais d'établissement
Frais d'agence 855 7,50%
Autres frais 0

Loyer Mois Année
Prix au m² 13,57 162,86
Loyer (hors charges) 950 11 400
Autres 40 480
Ratio prix / loyer 237

Placement financier de l'épargne
Montant placé 0
Taux de placement net 1,00%
Epargne effective 100%
Epargne mensuelle 485
Loyer + Epargne 1 475

Marché :
Croissance du prix du bien 0,00%
Croissance de la taxe foncière 2,00%
Croissance des revenus 2,00%
Croissance des charges 0,00%
Croissance des loyers 1,00%


J'arrive à un point d"équilibre à la 6ième années.
Modifié en dernier par Vincent92 le 11 sept. 2018, 13:57, modifié 1 fois.
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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#9 Message par Ben92 » 11 sept. 2018, 13:57

Non mais sérieux, c'est pas un simulateur à deux balles qui doit décider à votre place s'il faut acheter.
Avec ce genre de raisonnement, on peut se retrouver comme un c0n arrivé à la retraite avec une pension réduite et un loyer énorme à payer parce que le simulateur aura dit que ce n'était jamais rentable d'acheter.

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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#10 Message par lecriminel » 11 sept. 2018, 14:11

Vincent92 a écrit :
11 sept. 2018, 13:55

J'arrive à un point d"équilibre à la 6ième années.
as tu compté les intérêts de l'assurance comme un coût (certains ne le font pas) ?
1000 de TF c'est peu
quand tu dis 6 ans, ça correspond à 6 x (gain annuel)= (frais de depart) soit environ 6 x 4.500= 27.000 ?
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#11 Message par Vincent92 » 11 sept. 2018, 14:17

lecriminel a écrit :
11 sept. 2018, 14:11
Vincent92 a écrit :
11 sept. 2018, 13:55

J'arrive à un point d"équilibre à la 6ième années.
as tu compté les intérêts de l'assurance comme un coût (certains ne le font pas) ?
1000 de TF c'est peu
quand tu dis 6 ans, ça correspond à 6 x (gain annuel)= (frais de depart) soit environ 6 x 4.500= 27.000 ?
J'ai pris le simulateur de Suricate. La méthodologie est détaillée ici : https://docs.google.com/document/d/1_RV ... hcWxY/edit. L'assurance est bien comptée. 1000 de TF c'est plus d'un mois de loyer mais tu peux mettre plus si tu veux. Ca ne va pas changer grandement le nombre d'années.
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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#12 Message par ignatius » 11 sept. 2018, 14:58

Ce simulateur ne tient pas compte du fait que le winner achète toujours 20 % en dessous du prix du marché, et revend toujours 20 % au-dessus 8)
Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2014.

"Le ressentiment est la preuve de sa propre faiblesse" Friedrich Nietzsche - Par delà le bien et le mal

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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#13 Message par kamoulox » 11 sept. 2018, 15:09

ignatius a écrit :
11 sept. 2018, 14:58
Ce simulateur ne tient pas compte du fait que le winner achète toujours 20 % en dessous du prix du marché, et revend toujours 20 % au-dessus 8)
Voir même moins 8)

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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#14 Message par FrenchRigolade » 13 sept. 2018, 13:16

Vous oubliez aussi les frais d'agence lors de la revente, disons 5% du prix de revente, ce n'est pas rien

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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#15 Message par slash33 » 13 sept. 2018, 18:38

0! frais de notaire
En fait 0 frais tout court: ils n'ont rien rempli dans le formulaire excepté le taux du crédit...

Ah oui là forcément ça doit être rentable. En fait je m'étonne qu'ils n'aient pas trouvé une profitabilité de 0. :lol:

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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#16 Message par Vincent92 » 13 sept. 2018, 18:41

slash33 a écrit :
13 sept. 2018, 18:38
0! frais de notaire
En fait 0 frais tout court: ils n'ont rien rempli dans le formulaire excepté le taux du crédit...

Ah oui là forcément ça doit être rentable. En fait je m'étonne qu'ils n'aient pas trouvé une profitabilité de 0. :lol:
Il n'y a pas 0 frais de notaire dans leur simulation. C'est sim_v qui a dit qu'en prenant 0 frais de notaire il trouvait 10 ans (ce qui n'est pas possible avec ces données).
Modifié en dernier par Vincent92 le 13 sept. 2018, 18:47, modifié 1 fois.
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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#17 Message par slash33 » 13 sept. 2018, 18:43

Si, si. Dans l'article en tout cas. Et oui tu as raison pour les 6 ans. D'ailleurs c'est en règle générale entre 5 et 7 ans.

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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#18 Message par Vincent92 » 13 sept. 2018, 19:24

Je ne comprend pas pourquoi dis tu ça ( :?: )
L'article dit :
Selon une étude réalisée par le courtier Meilleurtaux et que Le Figaro dévoile en exclusivité, l'achat d'un appartement de 70 m2 est rentabilisé en 2 ans et 8 mois en moyenne. Au-delà de cette durée, la location revient plus cher que l'achat, malgré son cortège de frais: droits de mutation, intérêts d'emprunt, taxe foncière ou encore charges de copropriété.
Et dans le simulateur (ici : https://www.meilleurtaux.com/credit-imm ... louer.html) il y a aussi les FdN.
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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#19 Message par Bernard minet » 13 sept. 2018, 19:32

FrenchRigolade a écrit :
13 sept. 2018, 13:16
Vous oubliez aussi les frais d'agence lors de la revente, disons 5% du prix de revente, ce n'est pas rien
Faudrait savoir, qui paye les frais d'agence alors, parce que si tu les payent en entré et en sortie ça sent l'arnaque !

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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#20 Message par slash33 » 13 sept. 2018, 21:13

Cette étude se base, bien évidemment sur des moyennes et ne saurait prendre en compte chaque cas particulier.
Méthodologie : simulateur exclusif développé par meilleurtaux.com en tenant compte des données suivantes : 10% d’apport / durée d’emprunt sur 20 ans à 1,45% hors assurance / assurance de 0,25% du capital emprunté. Evolution des prix de l’immobilier : 3% des prix de l’immobilier en année 1 et 2 puis 2% à partir de l’année 3. Rendement de l’épargne : 1,1% par an. Evolution des loyers : +1,8% année 1, +1,2% année 2, +0,8 année 3, et +0,5 par an années suivantes. Evolution des charges copropriété : +1,5% par an
Sources : prix m² : SeLoger.com / prix des Loyers : Observatoire Clameur, taxe foncière : source Forum pour la gestion des villes, pour un couple avec 2 enfants (info 2017) taxe foncière +3%
Je ne vais pas perdre mon temps à donner ça à manger à mon simulateur, bien mieux à faire. Ce n'est pas possible de trouver moins de 3 ans.

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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#21 Message par Vincent92 » 13 sept. 2018, 21:35

slash33 a écrit :
13 sept. 2018, 21:13
Cette étude se base, bien évidemment sur des moyennes et ne saurait prendre en compte chaque cas particulier.
Méthodologie : simulateur exclusif développé par meilleurtaux.com en tenant compte des données suivantes : 10% d’apport / durée d’emprunt sur 20 ans à 1,45% hors assurance / assurance de 0,25% du capital emprunté. Evolution des prix de l’immobilier : 3% des prix de l’immobilier en année 1 et 2 puis 2% à partir de l’année 3. Rendement de l’épargne : 1,1% par an. Evolution des loyers : +1,8% année 1, +1,2% année 2, +0,8 année 3, et +0,5 par an années suivantes. Evolution des charges copropriété : +1,5% par an
Sources : prix m² : SeLoger.com / prix des Loyers : Observatoire Clameur, taxe foncière : source Forum pour la gestion des villes, pour un couple avec 2 enfants (info 2017) taxe foncière +3%
Je ne vais pas perdre mon temps à donner ça à manger à mon simulateur, bien mieux à faire. Ce n'est pas possible de trouver moins de 3 ans.
Je suis d'accord que ca me semble compliqué de trouver 3 ans en considérant un prix constant, des hypothèses raisonnables et un cas moyen. En fait, c'est surtout que je ne comprenais pas pourquoi tu disais qu'il ne considérait pas les frais de notaire.
C'est vrai que dans sa méthodologie ils ne sont marqués (tout comme les charges par exemple) mais je pense que ca vient du fait que je n'ai pas une variable à rentrer dans le simulateur (ca se calcul automatiquement) plus qu'un oubli (mais je me trompe peut être).

Par contre, si tu cherches le "point mort" sans considéré que ton épargne rapporte de l'argent par ailleurs et que tu ne vas pas vendre avec une agence (ce que font beaucoup de gens), c'est possible de trouver 3 ans à mon avis. Avec 10% de frais d'entrée, il faut amortir en gros 3,3%/an.
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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#22 Message par kamoulox » 13 sept. 2018, 21:53

En faisant le simu pour ma situation et en étant tout à fait raisonnable voir presque pessimiste j’arrive à 3 ans. (1% croissance loyer et immo).

Bon après j’ai de la chance de payer moins cher qu’un loyer équivalent. (Achat de bien à retaper)


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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#23 Message par Vincent92 » 13 sept. 2018, 21:59

Oui, c'est parce que ton "rendement" (le terme devrait être changé dans le simulateur car mal choisi. Il n'y a pas vraiment de recette ici) brut est élevé (plus de 7%). La moyenne est plus faible (probablement autour de 4-5%).
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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#24 Message par slash33 » 13 sept. 2018, 22:15

Finalement j'ai creusé la question: leur simulation est probablement juste. Je dois dire qu'il est passionnant de constater que d'avoir des taux aussi bas, à l'emprunt comme à l'épargne, fausse totalement le résultat de la simulation. J'arrive effectivement à un équilibre à 2 ou 3 ans en prenant leurs hypothèses et le reste des données que je juge représentatives (j'arrive à 5% de renta brute dans mon référentiel). Mais j'y ai constaté un biais: cette simulation est très sensible, bien plus que d'habitude, à l'évolution des prix immo ou au taux d'épargne. Par exemple, si on laisse la valorisation du bien constante, au lieu de la rampe à 3;3;2 donnée, alors on retombe immédiatement sur le gabarit à 7 ans pour équilibrer. Par ailleurs, si l'épargne propose un bien meilleur rendement que celui employé ici (qui est de 1,1% ici pour rappel), et qu'on prend plutôt un profil risqué à 5% annuel, alors on constate que le locataire bat carrément l'achat... éternellement. En conclusion, à ce stade de taux ultra-bas ce n'est principalement plus qu'une question d'actualisation du patrimoine immobilier vs patrimoine financier qui l'emporte sur toute autre considération (d'aspect financière s'entend). Dans ces conditions, le fait que ceux des prix immo soient significativement supérieurs dans leur simulation par rapport à un rendement d'épargne rachitique (même une AV offre le double) entraîne facilement la victoire par forfait sur la location. Donc, plus que jamais, c'est l'évolution des prix qui dicte la conclusion. Autant dire qu'il n'est pas possible de donner de conclusion du tout tellement cette simulation est instable.
Modifié en dernier par slash33 le 13 sept. 2018, 22:39, modifié 5 fois.

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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#25 Message par sim_v » 13 sept. 2018, 22:18

Sur Meilleurs Taux les frais de notaire sont à zéro quand on revient sur le premier onglet.
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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#26 Message par kamoulox » 13 sept. 2018, 23:25

Vincent92 a écrit :
13 sept. 2018, 21:59
Oui, c'est parce que ton "rendement" (le terme devrait être changé dans le simulateur car mal choisi. Il n'y a pas vraiment de recette ici) brut est élevé (plus de 7%). La moyenne est plus faible (probablement autour de 4-5%).
Oui. C’était un peu le projet. Après 4 ans bien content d’avoir sauté le pas.

3 ans c’est quand même très compliqué de faire moins en prenant tout en compte.

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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#27 Message par FrenchRigolade » 14 sept. 2018, 15:19

slash33 a écrit :
13 sept. 2018, 22:15
Finalement j'ai creusé la question: leur simulation est probablement juste. Je dois dire qu'il est passionnant de constater que d'avoir des taux aussi bas, à l'emprunt comme à l'épargne, fausse totalement le résultat de la simulation. J'arrive effectivement à un équilibre à 2 ou 3 ans en prenant leurs hypothèses et le reste des données que je juge représentatives (j'arrive à 5% de renta brute dans mon référentiel). Mais j'y ai constaté un biais: cette simulation est très sensible, bien plus que d'habitude, à l'évolution des prix immo ou au taux d'épargne. Par exemple, si on laisse la valorisation du bien constante, au lieu de la rampe à 3;3;2 donnée, alors on retombe immédiatement sur le gabarit à 7 ans pour équilibrer. Par ailleurs, si l'épargne propose un bien meilleur rendement que celui employé ici (qui est de 1,1% ici pour rappel), et qu'on prend plutôt un profil risqué à 5% annuel, alors on constate que le locataire bat carrément l'achat... éternellement. En conclusion, à ce stade de taux ultra-bas ce n'est principalement plus qu'une question d'actualisation du patrimoine immobilier vs patrimoine financier qui l'emporte sur toute autre considération (d'aspect financière s'entend). Dans ces conditions, le fait que ceux des prix immo soient significativement supérieurs dans leur simulation par rapport à un rendement d'épargne rachitique (même une AV offre le double) entraîne facilement la victoire par forfait sur la location. Donc, plus que jamais, c'est l'évolution des prix qui dicte la conclusion. Autant dire qu'il n'est pas possible de donner de conclusion du tout tellement cette simulation est instable.
Bonjour, peux-tu poster ton fichier de simulation ? Je présume que c'est un excel

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slash33
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Re: Marronnier : Faut-il acheter son logement ou rester locataire ?

#28 Message par slash33 » 14 sept. 2018, 18:30

FrenchRigolade a écrit :
14 sept. 2018, 15:19
Bonjour, peux-tu poster ton fichier de simulation ? Je présume que c'est un excel
En plus des hypothèses déjà indiquées: bien de 199720€, 1400€ de charges annuelles, loyer 890HC, foncière 1090€, 0 autre frais (notamment rénovation à l'entrée). Il suffit de rentrer les données dans le simulateur indiqué plus haut (la capture de kamoulox est faite avec cet outil mais ne correspond pas aux hypothèses de l'article). Ne pas oublier que le montant de l'emprunt doit être de 0.9 * (prix net vendeur + FN) pour coller aux hypothèses de MA. Pour ma part j'ai employé mon programme, qui n'est pas diffusé ici. Pourquoi ces données: ce sont les médianes données par toutes les sources de confiance pour ma ville pour cette surface de 70m².

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