Une estimation basée sur... rien ?

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snow
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Une estimation basée sur... rien ?

#1 Message par snow » 08 janv. 2019, 09:38

Bonjour,

Je suis actuellement en train de vendre ma maison et pour cela je souhaite connaitre son prix le plus exact. C'est là ou ça devient difficile car c'est un bien assez rare et atypique dans le secteur, une longère du 19eme intégralement rénovée. J'ai donc commencé par regarder les prix des biens du secteur avec la même superficie habitable et de terrain + patrim.
J'ai ensuite fait venir deux agences pour avoir d'autres point de vue et j'ai été très surpris de leur visite d’estimation: Aucun ne m'a demandé le dpe (pourtant très bon) ni les matériaux employés pour l'isolation du toit et j'en passe. La seule question à laquelle j'ai eu droit pour les deux c'est : Vous avez acheté combien ?
Je trouve cette question totalement inutile dans la mesure j'ai acheté une quasi ruine il y a plusieurs années que j'ai entièrement refaite, l'ancienne valeur d'achat me parait donc inutile pour l'estimation actuelle... Je peux me tromper mais pour moi la valeur d'un bien ne dépend pas de valeur d'achat + travaux mais plutôt de superficie/ placement par rapport aux biens du secteur.

Au final une différence d'estimation énorme entre les deux agences, et qui me parait de plus très éloigné du marché actuel. A votre avis c'est normal comme façon d'estimer un bien immo ?

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kamoulox
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Re: Une estimation basée sur... rien ?

#2 Message par kamoulox » 08 janv. 2019, 10:13

Ça prouve leur pseudo professionnalisme

Ne pas travailler avec elles me paraît déjà être une bonne chose

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lecriminel
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Re: Une estimation basée sur... rien ?

#3 Message par lecriminel » 08 janv. 2019, 10:25

snow a écrit :
08 janv. 2019, 09:38
Au final une différence d'estimation énorme entre les deux agences, et qui me parait de plus très éloigné du marché actuel. A votre avis c'est normal comme façon d'estimer un bien immo ?
estimer un bien immo, calculer l'evolution globale des prix sur un marché, on ne sait pas faire.
La valeur de ton bien sera celle de la vente.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

gabuzo-meu
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Re: Une estimation basée sur... rien ?

#4 Message par gabuzo-meu » 08 janv. 2019, 10:27

valeur d'achat + travaux ça a au moins le mérite de savoir combien il faut mettre pour avoir la même chose (une ruine retapée). On est d'accord que c'est plutôt un minimum dans un secteur recherché qui manque de biens de qualité, et sans aucun rapport avec le prix "du marché" si personne ne veut mettre plus qu'une misère dans quoi que ce soit dans le coin.

Mais ok c'est pas du bon boulot d'agent immobilier...

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Re: Une estimation basée sur... rien ?

#5 Message par kamoulox » 08 janv. 2019, 10:47

gabuzo-meu a écrit :
08 janv. 2019, 10:27
valeur d'achat + travaux ça a au moins le mérite de savoir combien il faut mettre pour avoir la même chose (une ruine retapée). On est d'accord que c'est plutôt un minimum dans un secteur recherché qui manque de biens de qualité, et sans aucun rapport avec le prix "du marché" si personne ne veut mettre plus qu'une misère dans quoi que ce soit dans le coin.

Mais ok c'est pas du bon boulot d'agent immobilier...

Non c’est pas comme ca. Ça peut avoir fortement baissé et se vendre bien en dessous.

Il faut qu’il regarde déjà ce qu’il se fait en a peu près équivalent actuellement. Si pas de bien équivalent il cherche des biens plus petits que les secteurs mais vendus récemment. Ensuite il extrapole à la baisse puisque plus c’est petit plus le m2 est élevé

Ça donnera déjà une fourchette avant d’affiner

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Re: Une estimation basée sur... rien ?

#6 Message par PACA » 08 janv. 2019, 10:57

snow a écrit :
08 janv. 2019, 09:38
Je peux me tromper mais pour moi la valeur d'un bien ne dépend pas de valeur d'achat + travaux mais plutôt de superficie/ placement par rapport aux biens du secteur.
Elle dépend aussi et surtout de :
- L’offre et la demande à un instant donné
- Des perspectives d’évolution du quartier
- Des contraintes de délais pour vendre
- Des modalités d’acquisition : avec ou sans conditions suspensives
- Du temps dont on dispose pour préparer la vente (rafraîchissement ou adaptation mineures) …. Un simple coup de peinture peu faire varier le prix de façon importante.
- ….
- La qualité des photos de l’annonce !
Bref, des facteurs commerciaux et marketing triviaux, idem pour vendre des légumes ou des voitures.

La valeur d’achat a peu d’incidence

Les agences immobilières ont en principe une bonne connaissance de l'offre et la demande et elles peuvent être plus ou moins motivées par une vente rapide en fonction de leur besoins financiers et de leur disponibilités.

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Re: Une estimation basée sur... rien ?

#7 Message par Praséodyme » 08 janv. 2019, 11:39

L'estimation étant gratuite, vous en avez pour votre argent. Les agences immo font leur beurre sur les ventes uniquement. Si vous voulez une estimation fiable, donnez un mandat exclusif à celle qui donne la plus haute estimation et voyez dans deux mois de combien elle vous incite à baisser le prix.

Plus sérieusement, confrontez-les sur leurs méthodes d'estimation et faites leur comprendre que vous leur donnerez un mandat seulement si vous êtes convaincu de leur professionnalisme.

Une vieille longère retapée, c'est si atypique ? ou bien est-ce la disposition des pièces qui l'est ? Toujours est-il que cette maison avec sa superficie, son emplacement et ses charges (chauffage, taxes, entretien) sera en concurrence pour attirer les acheteurs solvables avec les biens aux caractéristiques comparables. Les poutres et les pierres apparentes, ça peut déclencher un coup de coeur, mais ça reste marginal par rapport à ses qualités objectives.
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Re: Une estimation basée sur... rien ?

#8 Message par neron » 08 janv. 2019, 13:49

Une méthode d'estimation est de définir le pouvoir d'achat immobilier (crédit/revenu) des potentiels acheteurs.

Or il y a une corrélation entre le pouvoir d'achat local, le type de bien et la valeur des biens.

Or les statistique sur les revenus (décile), le type de bien (surface, type) est fournie commune par commune par l'Insee (données locale).
Il suffit après de faire des calcul de crédit sur 20 ans et de vérifier cette corrélation avec la basse bien des bien vendue.

Après ça dépend si tu dois vendre rapidement et de la concurrence existante entre temps
La carte que les médias vous vendent n'est pas le territoire où vous vivez

snow
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Re: Une estimation basée sur... rien ?

#9 Message par snow » 08 janv. 2019, 20:03

kamoulox a écrit :
08 janv. 2019, 10:47
gabuzo-meu a écrit :
08 janv. 2019, 10:27
valeur d'achat + travaux ça a au moins le mérite de savoir combien il faut mettre pour avoir la même chose (une ruine retapée). On est d'accord que c'est plutôt un minimum dans un secteur recherché qui manque de biens de qualité, et sans aucun rapport avec le prix "du marché" si personne ne veut mettre plus qu'une misère dans quoi que ce soit dans le coin.

Mais ok c'est pas du bon boulot d'agent immobilier...

Non c’est pas comme ca. Ça peut avoir fortement baissé et se vendre bien en dessous.

Il faut qu’il regarde déjà ce qu’il se fait en a peu près équivalent actuellement. Si pas de bien équivalent il cherche des biens plus petits que les secteurs mais vendus récemment. Ensuite il extrapole à la baisse puisque plus c’est petit plus le m2 est élevé

Ça donnera déjà une fourchette avant d’affiner
Ce serait plutôt le contraire le secteur a bien augmenté dernièrement.
Praséodyme a écrit :
08 janv. 2019, 11:39
L'estimation étant gratuite, vous en avez pour votre argent. Les agences immo font leur beurre sur les ventes uniquement. Si vous voulez une estimation fiable, donnez un mandat exclusif à celle qui donne la plus haute estimation et voyez dans deux mois de combien elle vous incite à baisser le prix.

Plus sérieusement, confrontez-les sur leurs méthodes d'estimation et faites leur comprendre que vous leur donnerez un mandat seulement si vous êtes convaincu de leur professionnalisme.

Une vieille longère retapée, c'est si atypique ? ou bien est-ce la disposition des pièces qui l'est ? Toujours est-il que cette maison avec sa superficie, son emplacement et ses charges (chauffage, taxes, entretien) sera en concurrence pour attirer les acheteurs solvables avec les biens aux caractéristiques comparables. Les poutres et les pierres apparentes, ça peut déclencher un coup de coeur, mais ça reste marginal par rapport à ses qualités objectives.
Il n'y en a pas beaucoup dans le secteur, ou elles sont en bon état et les gens ne les revendent pas ou alors elles sont en très piteuse état. Dans mon coin c'est que des lotissements neufs qui se construisent et qui se retrouvent sur le marché de la vente. Donc difficile de comparer les prix avec des logements calibrés et neufs.

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Re: Une estimation basée sur... rien ?

#10 Message par Pi-r2 » 09 janv. 2019, 21:03

pourtant pour avoir une bonne estimation il faut se mettre dans la peau de l'acheteur potentiel et avoir une idée de ses alternatives ou de ses souhaits.
Certains ne jurent que par l'ancien, d'autres que par le neuf ou très récent.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

snow
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Re: Une estimation basée sur... rien ?

#11 Message par snow » 11 janv. 2019, 10:39

Oui je suis d'accord, on propose pas un bien neuf ou une maison rénovée aux même acheteurs, c'est pas les même profils en général.
Après une nouvelle visite d'agence hier matin j'ai eu une estimation plus proche de ce qui me parait convenable au niveau prix de vente même si basée sur des critères extrêmement farfelus... comme quoi le prix pouvait bouger de 40000€ en deux mois en fonction de la saison, je veux bien que ça varie mais à ce point là quand même...

Après de toute façon j’émets de sérieuse réserves quant à signer des mandats avec une agence tant leur "expertise" a l'air limitée :roll: Quand je vois qu'ils ne savent pas faire la différence entre les différentes qualités d'isolant ou entre un mur en terre et un mur en béton je me demande sur quel argumentaire ils vont vendre le bien.

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Re: Une estimation basée sur... rien ?

#12 Message par Jumpingothello » 11 janv. 2019, 11:03

snow a écrit :
11 janv. 2019, 10:39
Oui je suis d'accord, on propose pas un bien neuf ou une maison rénovée aux même acheteurs, c'est pas les même profils en général.
Après une nouvelle visite d'agence hier matin j'ai eu une estimation plus proche de ce qui me parait convenable au niveau prix de vente même si basée sur des critères extrêmement farfelus... comme quoi le prix pouvait bouger de 40000€ en deux mois en fonction de la saison, je veux bien que ça varie mais à ce point là quand même...

Après de toute façon j’émets de sérieuse réserves quant à signer des mandats avec une agence tant leur "expertise" a l'air limitée :roll: Quand je vois qu'ils ne savent pas faire la différence entre les différentes qualités d'isolant ou entre un mur en terre et un mur en béton je me demande sur quel argumentaire ils vont vendre le bien.
Fais de belles photos ( qualité pro), mets le prix que tu veux sur le bon coin et tu vois.. Après 5 jours tu fais le point sur les appels et tu clôt l'annonce. Si tu croules sous les demandes, le prix est trop bas, voire beaucoup trop bas. Si t'as pas d'appel, ou juste 1 ou 2 appels d'agence tu sais que tu es trop haut.
après Janvier c'est peut être pas le meilleur mois pour faire ce type de test mais ça donnera une idée à mon sens.

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pimono
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Re: Une estimation basée sur... rien ?

#13 Message par pimono » 11 janv. 2019, 14:27

snow a écrit :
11 janv. 2019, 10:39
comme quoi le prix pouvait bouger de 40000€ en deux mois en fonction de la saison, je veux bien que ça varie mais à ce point là quand même...
Sur les biens avec des estimations fantaisistes, les prix peuvent varier sur des montants encore plus invraisemblables... et au risque de briser tes espoirs, l'immobilier trop cher est mort dès qu'on s'éloigne des places attractives.

Aussi, que ce soit bien rénové ou pas et atypique ou commun, si votre prix de vente ne se démarque pas de la concurrence comparable et que vous êtes dans l'arrière pays, vous n'aurez aucune visite.

Je connais des biens de qualité qui sont restés en vente des années entières... d'autres, qui sont passé du million, à même pas 600ke du jour au lendemain c'est dire le climat, les gens commencent à avoir la trouille de posséder de l'immobilier à cause des taxes.

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