relais de croissance du marché parisien

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dioubiban
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relais de croissance du marché parisien

#1 Message par dioubiban » 15 avr. 2019, 14:02

Salut la compagnie, vais vous la faire rapide : entendu ce midi à la table à coté
- population : un jeune cadre dynamique 30 -35 ans de souche qui parlait à une nénette de 45 ans issue de l'immigration indienne qui écoutait poliment
- le sujet immobilier abordé : finalement je n'achete pas car mon budget me fait perdre 15m2 par rapport à une location
Et c'est là ou ça devient savoureux, c'est qu'il parle de son pote marcel (les prénoms ont été changé pour préserver l'anonymat) qui a refusé d'acheter un 60 m2 pour 1 myions (17e arrondissement) et qui préfère louer pour moins cher et plus grand et avec la différence il va s'acheter des petits appartement qu'il va mettre en location....ET il veut faire pareil…


Donc les petites surfaces peuvent continuer de grimper je suppose.... mais bon un myion pour 60M2 c'est beaucoup trop cher quand c'est pour y vivre soit même....
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krachboom
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Re: relais de croissance du marché parisien

#2 Message par krachboom » 24 avr. 2019, 13:01

et à 1,2 M il l'aurait pris son 60 m² ?

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Re: relais de croissance du marché parisien

#3 Message par Ben92 » 24 avr. 2019, 13:16

Dans les bons quartiers ça ne m'étonne pas qu'on atteigne 16 k€ du mètre pour un bien de qualité , quand on voit qu'il faut déjà aligner 12 à 13 k€ pour avoir du qualitatif dans un quartier standard IM, et plus de 10 k€ à Boulogne, Issy, Vincennes...

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Re: relais de croissance du marché parisien

#4 Message par ddv » 24 avr. 2019, 15:37

Pauvre nénette, qui aurait probablement préféré parler c_ul que de plan immobilier foireux :lol:
Moi, je maintiendrai le passe Navigo à 70 euros car je ne jouerai pas avec le pouvoir d'achat des Franciliens - V. Pécresse, dec 2015.
Je vais peut-être vous surprendre, mais je pense qu'il faut augmenter le SMIC net de 20 % - V. Pécresse, juin 2018

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Re: relais de croissance du marché parisien

#5 Message par ignatius » 24 avr. 2019, 16:08

ddv a écrit :
24 avr. 2019, 15:37
Pauvre nénette, qui aurait probablement préféré parler c_ul que de plan immobilier foireux :lol:
Le c_ul c'est has been, ce qui compte, c'est le POGNON
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Re: relais de croissance du marché parisien

#6 Message par lecriminel » 24 avr. 2019, 19:37

dioubiban a écrit :
15 avr. 2019, 14:02
Et c'est là ou ça devient savoureux, c'est qu'il parle de son pote marcel (les prénoms ont été changé pour préserver l'anonymat) qui a refusé d'acheter un 60 m2 pour 1 myions (17e arrondissement) et qui préfère louer pour moins cher et plus grand et avec la différence il va s'acheter des petits appartement qu'il va mettre en location....ET il veut faire pareil…
Donc les petites surfaces peuvent continuer de grimper je suppose....
si 60m2 est une grande surface, petite c'est combien ?
Chapeau au type qui nage à contre courant, qui loue au moment où ça devient plus intéressant d'acheter.....mais qui achète pour louer (rendement nettement moins bon que si c'est pour toi)
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: relais de croissance du marché parisien

#7 Message par lumierecendree » 24 avr. 2019, 19:40

lecriminel a écrit :
24 avr. 2019, 19:37
dioubiban a écrit :
15 avr. 2019, 14:02
Et c'est là ou ça devient savoureux, c'est qu'il parle de son pote marcel (les prénoms ont été changé pour préserver l'anonymat) qui a refusé d'acheter un 60 m2 pour 1 myions (17e arrondissement) et qui préfère louer pour moins cher et plus grand et avec la différence il va s'acheter des petits appartement qu'il va mettre en location....ET il veut faire pareil…
Donc les petites surfaces peuvent continuer de grimper je suppose....
si 60m2 est une grande surface, petite c'est combien ?
Chapeau au type qui nage à contre courant, qui loue au moment où ça devient plus intéressant d'acheter.....mais qui achète pour louer (rendement nettement moins bon que si c'est pour toi)
On a affaire à un saumon d’élevage
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Re: relais de croissance du marché parisien

#8 Message par dioubiban » 26 avr. 2019, 11:02

lumierecendree a écrit :
24 avr. 2019, 19:40
lecriminel a écrit :
24 avr. 2019, 19:37
dioubiban a écrit :
15 avr. 2019, 14:02
Et c'est là ou ça devient savoureux, c'est qu'il parle de son pote marcel (les prénoms ont été changé pour préserver l'anonymat) qui a refusé d'acheter un 60 m2 pour 1 myions (17e arrondissement) et qui préfère louer pour moins cher et plus grand et avec la différence il va s'acheter des petits appartement qu'il va mettre en location....ET il veut faire pareil…
Donc les petites surfaces peuvent continuer de grimper je suppose....
si 60m2 est une grande surface, petite c'est combien ?
Chapeau au type qui nage à contre courant, qui loue au moment où ça devient plus intéressant d'acheter.....mais qui achète pour louer (rendement nettement moins bon que si c'est pour toi)
On a affaire à un saumon d’élevage
il existe du saumon d'élevage savoureux? :shock:
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Re: relais de croissance du marché parisien

#9 Message par Pazuzu » 02 sept. 2019, 17:00

lecriminel a écrit :
24 avr. 2019, 19:37
si 60m2 est une grande surface, petite c'est combien ?
Chapeau au type qui nage à contre courant, qui loue au moment où ça devient plus intéressant d'acheter.....mais qui achète pour louer (rendement nettement moins bon que si c'est pour toi)
Sauf que sur un T3/T4 tu peux vivre dans un logement en payant 2-3% de rendement à ton proprio.
Et avec un studio IM, tu peux viser 8-9-10% de rendement.
Et bien plus ailleurs.

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Re: relais de croissance du marché parisien

#10 Message par lecriminel » 02 sept. 2019, 19:18

Pazuzu a écrit :
02 sept. 2019, 17:00
Sauf que sur un T3/T4 tu peux vivre dans un logement en payant 2-3% de rendement à ton proprio.
Et avec un studio IM, tu peux viser 8-9-10% de rendement.
Et bien plus ailleurs.
si je me base sur tes chiffres,
un studio est 4 fois plus rentable qu'un T3.
Avec un prix au m2 qui est à peine plus cher pour les petites surfaces, et si on estime qu'un T3 mesure le double d'un studio,
ça veut dire que le loyer d'un studio est 2 fois plus cher qu'un T3 ?
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: relais de croissance du marché parisien

#11 Message par optimus maximus » 02 sept. 2019, 19:44

dioubiban a écrit :
15 avr. 2019, 14:02
Salut la compagnie, vais vous la faire rapide : entendu ce midi à la table à coté
- population : un jeune cadre dynamique 30 -35 ans de souche qui parlait à une nénette de 45 ans issue de l'immigration indienne qui écoutait poliment
- le sujet immobilier abordé : finalement je n'achete pas car mon budget me fait perdre 15m2 par rapport à une location
Et c'est là ou ça devient savoureux, c'est qu'il parle de son pote marcel (les prénoms ont été changé pour préserver l'anonymat) qui a refusé d'acheter un 60 m2 pour 1 myions (17e arrondissement) et qui préfère louer pour moins cher et plus grand et avec la différence il va s'acheter des petits appartement qu'il va mettre en location....ET il veut faire pareil…


Donc les petites surfaces peuvent continuer de grimper je suppose.... mais bon un myion pour 60M2 c'est beaucoup trop cher quand c'est pour y vivre soit même....
16 000 euros le m2 dans le 17e c'est près des Champs-Élysees et c'est un bien de très haut standing (y en a pas sur se loger par exemple ni même sur le site de Daniel Féau). Un appartement de ce genre en location c'est au moins 3000 euros par mois.
La différence entre la location et un prêt sur 25 ans sur la totalité de la transaction c'est 1000 à 1500 par mois. Il va s'acheter des studios à Aubervilliers ?

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Re: relais de croissance du marché parisien

#12 Message par roi.de.trefle » 02 sept. 2019, 20:07

Un collègue qui vient de divorcer : il lui fallait un nouveau logement / dans un premier temps marché privé dans le 19ème 36m2 pour 1300€ charges comprises (en urgence). Proposition de logement social par notre employeur (qu'il a bien sûr acceptée) 68m2 (il a ses deux enfants en garde alternée) avec balcon dans le beau 17ème pour 980€ CC : A ce prix là il a intérêt a y rester jusqu'à sa mort :D
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Re: relais de croissance du marché parisien

#13 Message par Pazuzu » 03 sept. 2019, 16:32

lecriminel a écrit :
02 sept. 2019, 19:18
Pazuzu a écrit :
02 sept. 2019, 17:00
Sauf que sur un T3/T4 tu peux vivre dans un logement en payant 2-3% de rendement à ton proprio.
Et avec un studio IM, tu peux viser 8-9-10% de rendement.
Et bien plus ailleurs.
si je me base sur tes chiffres,
un studio est 4 fois plus rentable qu'un T3.
Avec un prix au m2 qui est à peine plus cher pour les petites surfaces, et si on estime qu'un T3 mesure le double d'un studio,
ça veut dire que le loyer d'un studio est 2 fois plus cher qu'un T3 ?
si tu veux atteindre 8% ou plus à Paris, tu as intéret à prendre de toutes petites surface, bien moins que la moitié d'un T3.

et inversement, à la location, on peut tomber sur une affaire, surtout quand on vit déjà dans la ville.

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Re: relais de croissance du marché parisien

#14 Message par Vincent92 » 03 sept. 2019, 16:35

lecriminel a écrit :
02 sept. 2019, 19:18
Pazuzu a écrit :
02 sept. 2019, 17:00
Sauf que sur un T3/T4 tu peux vivre dans un logement en payant 2-3% de rendement à ton proprio.
Et avec un studio IM, tu peux viser 8-9-10% de rendement.
Et bien plus ailleurs.
si je me base sur tes chiffres,
un studio est 4 fois plus rentable qu'un T3.
Avec un prix au m2 qui est à peine plus cher pour les petites surfaces, et si on estime qu'un T3 mesure le double d'un studio,
ça veut dire que le loyer d'un studio est 2 fois plus cher qu'un T3 ?
Comme tu t'en doutes, c'est nawak. Tu ne loues pas 3 fois plus cher au m2 des petites surfaces vis à vis des moyennes surfaces à Paris.
Cela voudrait, par exemple, dire qu'on loue presque au même prix un 15m2 et un 45m2.
Il y a évidemment des différences très importantes, mais pas du tout de cette ordre. Surtout si on veut respecter la loi.
Et je ne parle même pas du problème de la loi dite "Apparu" qui vient détruire le rendement des micro-surfaces (moins de 14m2).
"Trève de plaisanterie, bien sûr que c'est la valeur qui compte. Qu'est ce tu veux que j'ai à faire d'un 100m2 qui vaudrait 0€ ?" Ben92

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Re: relais de croissance du marché parisien

#15 Message par Pazuzu » 03 sept. 2019, 16:56

Voilà, par xemple, une annonce par chez moi :
https://www.seloger.com/annonces/locati ... 735283.htm

3200€/mois

super immeuble au pied du métro, c'est plus de 12000€/m2 maintenant.
128 m2 à 13000€ FNI ca fait 1664000€ ca fait 2,3 % brut.

et dans l'autre sens tu peux trouver des studios de 10m2 que tu vas acheter 80000 et les louer 650 par mois tranquille.

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Re: relais de croissance du marché parisien

#16 Message par Vincent92 » 03 sept. 2019, 16:58

Pazuzu a écrit :
03 sept. 2019, 16:56
Voilà, par xemple, une annonce par chez moi :
https://www.seloger.com/annonces/locati ... 735283.htm

3200€/mois

super immeuble au pied du métro, c'est plus de 12000€/m2 maintenant.
128 m2 à 13000€ FNI ca fait 1664000€ ca fait 2,3 % brut.

et dans l'autre sens tu peux trouver des studios de 10m2 que tu vas acheter 80000 et les louer 650 par mois tranquille.
Tu parles d'un T3/T4 dans Paris et tu sors un T5 de 128m2 à Neuilly...
Je suis intrigué, peux tu me mettre un exemple d'annonce d'un logement de 10m2 que tu peux acheter 80 000 et louer 650€ HC?
Comptes tu le dégrèvement de la loi Apparu?
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Re: relais de croissance du marché parisien

#17 Message par Pazuzu » 03 sept. 2019, 17:06

accésoirement, tu peux aussi faire de bonnes affaire à l'achat.

ex: 7 studios/chambres dans le bon courbevoie adjugés pour 198000€:
https://www.licitor.com/ventes-aux-ench ... p=5#075441

même avec un peu de travaux, on est bien au dela des 10% !

on est pas tous obligés d etre des pigeons.

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Re: relais de croissance du marché parisien

#18 Message par Pazuzu » 03 sept. 2019, 17:07

Vincent92 a écrit :
03 sept. 2019, 16:58
Pazuzu a écrit :
03 sept. 2019, 16:56
Voilà, par xemple, une annonce par chez moi :
https://www.seloger.com/annonces/locati ... 735283.htm

3200€/mois

super immeuble au pied du métro, c'est plus de 12000€/m2 maintenant.
128 m2 à 13000€ FNI ca fait 1664000€ ca fait 2,3 % brut.

et dans l'autre sens tu peux trouver des studios de 10m2 que tu vas acheter 80000 et les louer 650 par mois tranquille.
Tu parles d'un T3/T4 dans Paris et tu sors un T5 de 128m2 à Neuilly...
Je suis intrigué, peux tu me mettre un exemple d'annonce d'un logement de 10m2 que tu peux acheter 80 000 et louer 650€ HC?
Comptes tu le dégrèvement de la loi Apparu?
C'est ma propre définition de Paris :D : Paris s'arrête là où va le métro. Au delà ce sont les lointains banlieusards.

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Re: relais de croissance du marché parisien

#19 Message par Pazuzu » 03 sept. 2019, 17:08

je t'ai même posté des studios à moins de 30000 dans mon post précédent ; )

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Re: relais de croissance du marché parisien

#20 Message par Vincent92 » 03 sept. 2019, 17:08

:lol: :lol: :lol: :lol: :lol:
Tu sors d'un côté un logement grand logements que tu estimes coûter 13k€/m2 acheter apparemment comme "un pigeon". Et de l'autre des adjudications dont on ne sait rien (c'est peut être en très mauvais état, c'est peut être squatté,...).
La mauvaise foi de toute sa splendeur :mrgreen:
Accessoirement, bonne chance pour louer une chambre de 10m2 pour 650€ HC à Courbevoie. Il y a même accessoirement deux lots qu'on ne peut probablement pas louer (car inférieur à 9m2)
Modifié en dernier par Vincent92 le 03 sept. 2019, 17:12, modifié 1 fois.
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Re: relais de croissance du marché parisien

#21 Message par Pazuzu » 03 sept. 2019, 17:12

tiens, une location dans Paris qui fait surement moins de 2,5% brut : https://www.seloger.com/annonces/locati ... 433951.htm

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Re: relais de croissance du marché parisien

#22 Message par Vincent92 » 03 sept. 2019, 17:14

Pazuzu a écrit :
03 sept. 2019, 17:12
tiens, une location dans Paris qui fait surement moins de 2,5% brut : https://www.seloger.com/annonces/locati ... 433951.htm
Ce qui m'intéresse n'est pas les grandes surfaces dans des endroits "hype" (aucun doute que le rendement "instantané" est souvent médiocre). C'est plutôt les micro surfaces que tu loues avec 6% de rendement net dans Paris (même selon ta définition), loi apparu incluse.
A moins d'aller dans un endroit un peu ghetto, d'aller en adjudication et récupérer des logements squattés, de faire le marchand de sommeil, d'être hors la loi,... bref, de prendre un risque maximum (et donc que la simulation n'est que théorique), je ne vois pas.
Modifié en dernier par Vincent92 le 03 sept. 2019, 17:18, modifié 1 fois.
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Re: relais de croissance du marché parisien

#23 Message par Pazuzu » 03 sept. 2019, 17:18

Vincent92 a écrit :
03 sept. 2019, 17:08
:lol: :lol: :lol: :lol: :lol:
Tu sors d'un côté un logement grand logements que tu estimes coûter 13k€/m2 acheter apparemment comme "un pigeon". Et de l'autre des adjudications dont on ne sait rien (c'est peut être en très mauvais état, c'est peut être squatté,...).
La mauvaise foi de toute sa splendeur :mrgreen:
Accessoirement, bonne chance pour louer une chambre de 10m2 pour 650€ HC à Courbevoie.
12000 c'est le prix pour un apparte familial dans un bel immeuble bien placé ...

pour l'adjudication, j ai vu le PV descriptif, et y'a pas besoin de louer 650 pour atteindre les 10%

je ne sais pas qui est de mauvaise foi, ni ce que tu essaies de prouver !

je t'ai montré des annonces à moins de 3% dans le domaine privés, mais en plus certains peuvent bénéficier de logements intermédiaires.
Inli proposait à coté de chez mois des 82 à 1800 TTC soit 1600 HC, des biens qu on paierait 900 000 hors frais de notaire. on est vraiment à 2% là.

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Re: relais de croissance du marché parisien

#24 Message par Vincent92 » 03 sept. 2019, 17:22

Pazuzu a écrit :
03 sept. 2019, 17:18
Vincent92 a écrit :
03 sept. 2019, 17:08
:lol: :lol: :lol: :lol: :lol:
Tu sors d'un côté un logement grand logements que tu estimes coûter 13k€/m2 acheter apparemment comme "un pigeon". Et de l'autre des adjudications dont on ne sait rien (c'est peut être en très mauvais état, c'est peut être squatté,...).
La mauvaise foi de toute sa splendeur :mrgreen:
Accessoirement, bonne chance pour louer une chambre de 10m2 pour 650€ HC à Courbevoie.
12000 c'est le prix pour un apparte familial dans un bel immeuble bien placé ...

pour l'adjudication, j ai vu le PV descriptif, et y'a pas besoin de louer 650 pour atteindre les 10%

je ne sais pas qui est de mauvaise foi, ni ce que tu essaies de prouver !

je t'ai montré des annonces à moins de 3% dans le domaine privés, mais en plus certains peuvent bénéficier de logements intermédiaires.
Inli proposait à coté de chez mois des 82 à 1800 TTC soit 1600 HC, des biens qu on paierait 900 000 hors frais de notaire. on est vraiment à 2% là.
Mettre des adjudications que tu n'as même pas visité pour en déduire quoi que se soit est un non sens.
Avec ta méthode en 30 secondes je trouve :
https://www.licitor.com/ventes-aux-ench ... p=6#072728
Dois je pour autant en déduire que les logements familiaux à Neuilly ne vallent pas 12k€/m2 mais 9k3€/m2? Evidemment, non.
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Re: relais de croissance du marché parisien

#25 Message par Pazuzu » 03 sept. 2019, 17:23

Vincent92 a écrit :
03 sept. 2019, 17:14
Pazuzu a écrit :
03 sept. 2019, 17:12
tiens, une location dans Paris qui fait surement moins de 2,5% brut : https://www.seloger.com/annonces/locati ... 433951.htm
C'est plutôt les micro surfaces que tu loues avec 6% de rendement net dans Paris (même selon ta définition), loi apparu incluse.
A moins d'aller dans un endroit un peu ghetto, d'aller en adjudication et récupérer des logements squattés, de faire le marchand de sommeil, d'être hors la loi,... bref, de prendre un risque maximum (et donc que la simulation n'est que théorique), je ne vois pas.
c'est sur qu e si tu ne veux rien faire et pas prendre de risque, rester dans les beaux quartiers et ne pas faire de travaux, tu es avec le tout-venant et donc dans les moyennes de 4-5% sur Paris.

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Re: relais de croissance du marché parisien

#26 Message par Pazuzu » 03 sept. 2019, 17:25

Dois je pour autant en déduire que les logements familiaux à Neuilly ne vallent pas 12k€/m2 mais 9k3€/m2

non, juste que celui qui a acheté à ce prix a fait une plutot bonne affaire. très bon coin.

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Re: relais de croissance du marché parisien

#27 Message par Vincent92 » 03 sept. 2019, 17:26

Pazuzu a écrit :
03 sept. 2019, 17:23
Vincent92 a écrit :
03 sept. 2019, 17:14
Pazuzu a écrit :
03 sept. 2019, 17:12
tiens, une location dans Paris qui fait surement moins de 2,5% brut : https://www.seloger.com/annonces/locati ... 433951.htm
C'est plutôt les micro surfaces que tu loues avec 6% de rendement net dans Paris (même selon ta définition), loi apparu incluse.
A moins d'aller dans un endroit un peu ghetto, d'aller en adjudication et récupérer des logements squattés, de faire le marchand de sommeil, d'être hors la loi,... bref, de prendre un risque maximum (et donc que la simulation n'est que théorique), je ne vois pas.
c'est sur qu e si tu ne veux rien faire et pas prendre de risque, rester dans les beaux quartiers et ne pas faire de travaux, tu es avec le tout-venant et donc dans les moyennes de 4-5% sur Paris.
Il faut faire la différence entre un rendement théorique et un rendement réel. Plus on prend du risque et plus le rendement réel risque d'être éloigné du rendement théorique. Enfin bref, peu importe, pense ce que tu veux ma foi.
Va donc prendre des logements de marchand de sommeil squattés en adjudication. Sur excel, c'est rentable 8) .
"Trève de plaisanterie, bien sûr que c'est la valeur qui compte. Qu'est ce tu veux que j'ai à faire d'un 100m2 qui vaudrait 0€ ?" Ben92

Pazuzu
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Re: relais de croissance du marché parisien

#28 Message par Pazuzu » 03 sept. 2019, 17:28

bien sur qu'il faut faire la différence entre brut et net.
mais ca reste vrai même en partant de 2,5% bruts.

et l'éloignement entre théorique et réel n'empêche pas de rester très rentable si tu pars de haut ! 8) 8)

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Re: relais de croissance du marché parisien

#29 Message par franckyfranck » 03 sept. 2019, 17:42

Actuellement les prix montent en flèches dans les quartiers les moins luxueux de panama. A Villa d’Este ou tu trouvais des 3p à 350 000 € il y a un an et demi, et bien il n’y a plus rien à moins de 400 000 Euros. Et d’après mes contacts ca part. En 2012 ca avait fait pareil, la montée des prix avait provoqué un afflux de « pourquoi pas ? » sur les quartiers les moins luxueux.

Deux cas possibles :
- La période de prix haut ne dure pas (comme en 2012) et les prix vont refluer également rapidement. D’ou l’importance de très bien négocier sur ces zones. (Achat en 2012 pour ma part sur la Villa, pas de plume perdues en vendant en 2018)..
- La période de prix haut dure et la gentrification va être réelle. Quelques voix peuvent changer l’équilibre de vote d’une copropriété et après les travaux vont accélérer le processus de gentrification par chasse de ceux qui ne peuvent ou ne veulent payer et arrivée de gens qui trouvent l’immeuble tout à fait bien maintenant.

Au bout de quelques années, le mouvement devient irréversible.

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Re: relais de croissance du marché parisien

#30 Message par ventadour » 03 sept. 2019, 23:13

roidetrefle a écrit :Un collègue qui vient de divorcer : il lui fallait un nouveau logement / dans un premier temps marché privé dans le 19ème 36m2 pour 1300€ charges comprises (en urgence). Proposition de logement social par notre employeur (qu'il a bien sûr acceptée) 68m2 (il a ses deux enfants en garde alternée) avec balcon dans le beau 17ème pour 980€ CC : A ce prix là il a intérêt a y rester jusqu'à sa mort
Eh bien voici un prestataire 1% logement efficace, qui trouve des apparts sympas très rapidement... A ce tarif ce n'est pas un HLM PLI, c'est donc un PLS ?
Action Logement ne me propose que des logements moyens et nettement plus chers... :cry:
https://www.service-public.fr/particuli ... roits/F869

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