Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

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ignatius
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#301 Message par ignatius » 20 sept. 2019, 13:51

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Modifié en dernier par ignatius le 21 sept. 2019, 16:38, modifié 1 fois.
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Pazuzu
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#302 Message par Pazuzu » 20 sept. 2019, 14:01

pardon pour le jargon, je parle de "flux de brouzoufs" depuis que je n'ai plus le droit de parler de cash flow.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#303 Message par ProfGrincheux » 20 sept. 2019, 15:01

Tu dirais flux de liquidités si tu savais parler français.

Pazuzu
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#304 Message par Pazuzu » 20 sept. 2019, 15:26

oui, mais je ne sais pas parler français.

Kartala
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#305 Message par Kartala » 09 nov. 2019, 00:03

Bonjour à tous,
Tout nouveau sur le forum, je viens de parcourir rapidement ce post dans lequel les discussions sont très ....passionnées :mrgreen: et instructives,
J'avais une petite question à poser @Ignatius, comme tu as l'aire de connaitre le secteur de Rouen, et le Pinel sur une construction,
Comment on fait pour échanger par messagerie privée?

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#306 Message par ignatius » 09 nov. 2019, 08:14

Kartala a écrit :
09 nov. 2019, 00:03
Bonjour à tous,
Tout nouveau sur le forum, je viens de parcourir rapidement ce post dans lequel les discussions sont très ....passionnées :mrgreen: et instructives,
J'avais une petite question à poser @Ignatius, comme tu as l'aire de connaitre le secteur de Rouen, et le Pinel sur une construction,
Comment on fait pour échanger par messagerie privée?
Tu cliques sur mon nom tu vois mon profil et tu cliques sur envoyer un message privé.
Tu veux faire construire sur quel secteur ?
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Kartala
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#307 Message par Kartala » 09 nov. 2019, 11:32

Justement, sur ton profil, je ne vois pas de lien « contact ». Je ne sais pas pourquoi.
Un terrain à Grand Quevilly ( environ 100k€)
Pour une maison d’environ 100m2
De source sûre, il y a une très très forte demande pour ce type de bien dans ce secteur.
Mes interrogations ne sont pas vraiment sur la pertinence d’un Pinel ou une rentabilité, mais sur:
À quel niveau de qualité de finition aller selon vous?
Cuisine? Sol? Peinture?exterieurs? Domotique?

Par contre je suis peut être hors sujet.
C’est pour ça que je voulais passer en MP.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#308 Message par ignatius » 09 nov. 2019, 17:31

Kartala a écrit :
09 nov. 2019, 11:32
Justement, sur ton profil, je ne vois pas de lien « contact ». Je ne sais pas pourquoi.
Un terrain à Grand Quevilly ( environ 100k€)
Pour une maison d’environ 100m2
De source sûre, il y a une très très forte demande pour ce type de bien dans ce secteur.
Mes interrogations ne sont pas vraiment sur la pertinence d’un Pinel ou une rentabilité, mais sur:
À quel niveau de qualité de finition aller selon vous?
Cuisine? Sol? Peinture?exterieurs? Domotique?

Par contre je suis peut être hors sujet.
C’est pour ça que je voulais passer en MP.
Non c'est intéressant.
Regarde combien vaut le prix du m2 carré d'un pavillon sur Grand-Q.
Ensuite, tu adaptes ta construction pour que le prix au m2 soit en dessous.
Exemple :
Mettons un prix à 2300 € du m2 dans ton quartier.
Si tu veux faire une maison de 100 m2, le coût de construction moyen finition comprise est d'environ 160 à 170 k€ (l'idée est d'éviter ce qui coûte cher, du genre rupture de toit, toit à 4 pans etc...).
Ton projet te revient à 270 k€ + quelques frais divers, on a toujours des surprises.
Cela fait environ 280 k€ soit 2800 € du m2.
C'est bien moins cher que du neuf que tu achètes chez un promoteur, mais c'est au-dessus de la fourchette haute du prix du m2 pour les maisons à Grand-Q.


La possibilité serait donc, dans l'enveloppe des 300 k€ retenue pour le Pinel, d'augmenter légèrement la surface pour réduire le coût au m2.
Le coût marginal se réduit en matière de construction.
Pour une maison de 115 m2 avec garage, tu peux très largement rester sous l'enveloppe des 200 k€ donc 300 k€ en ajoutant le prix du terrain.
Tu tombes autour de 2600 € du m2, ce qui rentre dans la fourchette haute des maisons à G-Q, ce qui est normal pour une maison neuve.
Tu restes dans l'enveloppe prévue pour la défiscalisation.
Ton loyer reste modéré, autour de 1000 à 1050 € par mois (selon la surface du garage).

Fais la différence de calcul de rentabilité entre 100 et 115 m2, et dis nous ce qu'il en est.
Par ailleurs, tu revendras plus facilement une maison de 115 m2 à 300000 € qu'une maison de 100 m2 à 280000 € (taille des chambres, du salon, correspondent mieux à ce que recherchent les gens pour une maison dans cette gamme de prix.
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#309 Message par ignatius » 09 nov. 2019, 17:46

Kartala a écrit :
09 nov. 2019, 11:32
Justement, sur ton profil, je ne vois pas de lien « contact ». Je ne sais pas pourquoi.
Un terrain à Grand Quevilly ( environ 100k€)
Pour une maison d’environ 100m2
De source sûre, il y a une très très forte demande pour ce type de bien dans ce secteur.
Mes interrogations ne sont pas vraiment sur la pertinence d’un Pinel ou une rentabilité, mais sur:
À quel niveau de qualité de finition aller selon vous?
Cuisine? Sol? Peinture?exterieurs? Domotique?

Par contre je suis peut être hors sujet.
C’est pour ça que je voulais passer en MP.
Je vois que je n'ai pas tout à fait répondu à la question, c'est dans mes habitudes :roll:
La finition est : clé en main.

Cuisine aménagée mais pas totalement équipée : je mets les plaques, les meubles, la hotte (Leroy Merlin ou Ikea, et Cdiscount pour l'électro ménager parce que c'était à Bordeaux). Emplacement prévu pour un lave-vaisselle.
Après le locataire vient avec son lave-vaisselle et son frigo, son micro-onde et son four.

Les sols sont systématiquement faits : du carrelage de bonne qualité, sobre et surtout très résistant. Tons neutres (gris, noir, blanc, et toutes les variantes).
En général je profite d'une promo chez les principaux fournisseurs (Lapeyre, et autres magasins auprès desquels se fournissent les artisans ... éviter les GSB type Leroy-Merlin, Brico Dépôt pour ces matériaux).

Je fais faire également les peintures par un artisan (pour la défiscalisation).

Les extérieurs : allée, clôture, portail, antenne hertzienne, sonnette, cabanon de jardin, boîte aux lettres : tout est fourni.
De même le gazon et les haies plantées par un jardinier (rentre dans l'assiette du pinel).
Du coup à indiquer dans l'état des lieux .

Petit conseil : dans la salle de bain, j'ai fait mettre une baignoire + une douche à l'italienne, une double vasque, quelque chose d'assez qualitatif et solide.
La salle de bain est essentielle, surtout dans du neuf.
Si tu peux, fais un combo douche + baignoire. Ca coûte pas beaucoup plus cher si c'est prévu.

De même pour la peinture :
j'ai fait tout faire en blanc sauf les encadrements de porte et également les portes à l'étage (gris clair, un truc passe partout).
C'est flatteur à l'oeil, et ça coûte que dalle.

Dans mon cas le but était de fidéliser les locataires, vu que c'est à 700 bornes de chez moi, j'ai pas envie d'en changer tous les 6 mois.
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#310 Message par Kartala » 09 nov. 2019, 23:30

Super,
Merci pour tous ces conseils.
J'aurai sûrement d.autres questions lorsque la construction aura débuté.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#311 Message par ignatius » 10 nov. 2019, 09:09

Quand tu mettras en location, un autre conseil pour que ton bien soit entretenu un minimum.
Conditionne les augmentations du loyer en fonction de l'entretien du bien.
Bien entretenu (y compris jardin) : pas d'augmentation du loyer pendant la durée du bail.
Mal entretenu : augmentation maximale selon le plafond pinel.
C'est du donnant-donnant.
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#312 Message par Kartala » 10 nov. 2019, 09:26

ignatius a écrit :
10 nov. 2019, 09:09
Quand tu mettras en location, un autre conseil pour que ton bien soit entretenu un minimum.
Conditionne les augmentations du loyer en fonction de l'entretien du bien.
Bien entretenu (y compris jardin) : pas d'augmentation du loyer pendant la durée du bail.
Mal entretenu : augmentation maximale selon le plafond pinel.
C'est du donnant-donnant.
C'est possible de faire ça contractuellement ?
Si oui j'en discuterai avec le notaire (je pense signer un bail notarié )
Autre question
Dans le but d'éviter des changements de locataires trop fréquents, j'envisageais un loyer dans la fourchette basse (je sais que ça va dégrader mon rendement, mais là n'est pas la question).
Je me dis qui si le loyer est trop élevé, les locataires ne resterons pas longtemps. Je me trompe?

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#313 Message par kamoulox » 10 nov. 2019, 09:44

Pas besoin. Tu suis les conseils de maître ignat et ça roule.
Le couple qui loue la maison fera attention a ton bien, ça coûte pas grand chose mai pour eux ça fait des économies car pas d’augmentation.

Donc ça les maintien dans le logement.
Et s’ils partent, le logement est propre il est relouable de suite sans frais de rénovation.

Mieux vaut s’assoir sur quelques centaines d’euros à l’année mais garder ses bons locataires
Ignorés : pimono
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#314 Message par ignatius » 10 nov. 2019, 11:02

Je suis un peu en dessous du plafond pinel.
Comme ça l'augmentation est possible et pas conditionnée à l'évolution du plafond.
Je ne le fais pas contractuellement c'est plutôt de la bonne gestion et de la relation personnelle avec les locataires.
Y a aussi des seuils psychologiques.
Mieux vaut un loyer à 990 € qu'à 1020 €.
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#315 Message par Kartala » 12 nov. 2019, 20:53

Bon, j'ai signé la réservation d'un terrain (88500€ frais de notaire inclus)
Maintenant objectif constructeur pour concevoir un projet clés en main, tenant compte des remarques de ignatus.
Donc, même si je sens que ça va être compliqué, je vais chercher à être sous les 2440€/m2, qui est le prix moyen constaté dans le quartier (calculé sur une trentaine de maison vendues dans un rayon de 500m entre 2014 et 2019).
Ensuite une fois le tout chiffré avec précision (maison, finitions, loyer, taxe foncière, prêt, assurance, gestion locative...etc.) , je viens vers vous avec mes calculs de rentabilité :wink:
Et c'est à ce moment là que probablement je vais me faire allumer... :lol:

Déjà en Brut, j'ai l'impression que je serai vers les 5,2% (non je ne vous donne pas encore mes chiffres :P )
non, pas taper...!

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#316 Message par ignatius » 12 nov. 2019, 22:57

5,2 % sur du neuf hors avantage pinel ?
C'est plutôt pas mal pour une maison.

Tu prends ton emprunt sur quelle durée ?

Pour les impôts, au réel ou microfoncier ?
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