Copropriété horizontale, à quoi faut-il s'attendre ?

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milano
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Copropriété horizontale, à quoi faut-il s'attendre ?

#1 Message par milano » 25 nov. 2019, 08:01

Bonjour
Nous voyons quelques maisons dans notre budget serré en copropriété horizontale.
J'aimerais savoir à quoi m'attendre ?
Autant en appartement je comprends les fortes charges qui peuvent s'appliquer, autant en maison j'ai plus de mal.
Ceci dit on exclut d'office les copro à fortes charges mensuelles, mais certaines sont dans les 50 euros par mois voire mois ce qui peut nous intéresser finalement mais je me demande ce que représentent ces faibles charges ?

Il me semble déjà qu'on est propriétaire de la maison mais copropriétaires du terrain ?
Quid de futurs travaux sur la toiture ou les façades, il faudrait un accord de la copropriété horizontale, j'imagine ?

Imaginons qu'il y ait une allée privée permettant d'accéder aux maisons et que celle-ci a besoin d'être rénovée il faudrait que tous les copropriétaires se partagent la charge financière ?

Dois-je demander aux agences immobilières une copie du règlement de la copro et éventuellement quelques PV pour m'assurer des travaux en cours ou à venir ?

Lors d'une visite il faudrait qu'on s'assure que les maisons aient des compteurs individuels par exemple ?

Il y a aussi deux taxes foncières ? Une pour la maison/jardin et une autre pour les éventuelles parties communes ?

Merci de votre aide.
Modifié en dernier par milano le 25 nov. 2019, 15:09, modifié 2 fois.

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clairette2
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Re: Copropriété horizontale, à quoi s'attendre ?

#2 Message par clairette2 » 25 nov. 2019, 08:19

Si allée privée, son entretien, éclairage, nettoyage... sont à la charge de la copropriété. Et il y a parfois à payer quelqu'un pour sortir et rentrer les poubelles a l'entrée de la rue.
« La moitié des hommes politiques sont des bons à rien. Les autres sont prêts à tout » Coluche

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Re: Copropriété horizontale, à quoi s'attendre ?

#3 Message par vpl » 25 nov. 2019, 10:16

J'ai loupé de peu l'achat d'une maison en copropriété horizontale avec un immeuble, je crois que j'ai eu de la chance : faire voter en assemblée des copropriétaires l'accord pour déposer un permis d'extension s'annonçait possiblement cauchemardesque.

Pour des maisons, les besoins et préoccupations sont assez homogènes, mais on reste à la merci d'un chieur...

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Re: Copropriété horizontale, à quoi s'attendre ?

#4 Message par PACA » 25 nov. 2019, 13:15

milano a écrit :
25 nov. 2019, 08:01
J'aimerais savoir à quoi m'attendre ?
Contextes très variables, j'ai l'expérience de deux situations différentes :
1- Villa RP à Sophia Antipolis : les chaussées, chemins, voiries éclairages ont été concédés à la municipalité => pas ou peu de voies privées/copropriété => espaces communs réduits, copropriété ouverte non clôturée=> parkings publics => faibles charges de l'ordre de 40 euros/mois
2- Villa mitoyenne locatif à Nice : copropriété fermée => parkings visiteurs privatifs communs(en sus des parkings privés)tout est à la charge de la copropriété clôturée=> faibles charges courantes de l'ordre de 50 euros/mois mais les couts d'entretien travaux peuvent être important. Exemple : 8000 euros par copropriétaire en 2019 pour refaire la chaussée VRP de la résidence.

Comparativement j'ai d'autres biens qui ne sont pas en copropriété => on a des charges qui sont apparemment plus faibles mais globalement du même ordre pour les parties communes ... si on intègre les charges de travail, de gestion. ... dans tous les cas il y aura des travaux .... l’immobilier n'est pas inerte, ça se dégrade ! C'est certain en copropriété on doit se farcir le conseil syndical, qui sous prétexte de bénévolat peut avoir des comportements plus ou moins fantaisistes(... on est devenu chef !). Les frais de contentieux avec les propriété mitoyennes sont partagés par tous les copropriétaires. Copropriété au pas il faut gérer les espaces communs, les contentieux, on n'est jamais seul au monde.
"Il me semble déjà qu'on est propriétaire de la maison mais copropriétaires du terrain ? "
=> peu importe, ce qui compte c'est le droit de jouissance exclusive et ce que l'on a le droit de faire ou pas, voir le RdC et le plan de masse associé. Idem avec les PLU d'urbanismes de chaque communes.
Quid de futurs travaux sur la toiture ou les façades, il faudrait un accord de la copropriété horizontale, j'imagine ?
=> très variable, voir le RdC, si l'aspect extérieur est inchangé => pas d'accord nécessaire. Je vais refaire l'étanchéité toiture de ma RP => je ne demande rien et tout dépend des copropriétés, il y a des mauvais ou bon coucheurs partout.
Imaginons qu'il y ait une allée privée permettant d'accéder aux maisons et que celle-ci a besoin d'être rénovée il faudrait que tous les copropriétaires se partagent la charge financière ?
=> oui idem façades de la copropriété verticale si la voie appartient à la copropriété
Lors d'une visite il faudrait qu'on s'assure que les maisons aient des compteurs individuels par exemple ?
=> pas plus ni moins que pour n'importe qu'elle acquisition ... copropriété ou pas ... tout peut être virtuel !
Il y a aussi deux taxes foncières ? Une pour la maison/jardin et une autre pour les éventuelles parties communes ?
=> non à ma connaissance pour les cas courants, dans le cas exceptionnel contraire éventuel ce serait répercuté sur les charges .... de mémoire je n'en ai jamais vu passer (Un exemple peut être : si la copropriété dispose de : piscine, pool house, logement de gardien.... tennis ?. Copropriété l'horizontale/verticale, cela n'aurait aucune incidence ...
Vu :
TAXE FONCIERE COPROPRIETE
Si le syndicat paie une taxe foncière c'est, soit qu'il est propriétaire en propre, soit qu'il y a une erreur. ?
http://www.universimmo.com/forum_univer ... C_ID=24059

Une seule recommandation : Sans plan de masse de copropriété consultable => fuir la copropriété, c'est un retour à l'age de la pierre ... idem pour les biens qui ne sont pas en copropriété "sans plan notarié"

Conclusion à mon avis : il ne faut pas avoir d'a priori => voir les compte rendus d'AG des 5 dernières années, voir le RdC et surtout, surtout la copie du PLAN DE MASSE NOTARIE de la copropriété associé au au RdC et à chaque acte notarié privatif, c'est à ce niveau(plan) que sont différentiées formellement les parties privatives des parties communes .... Voir le contrat éventuel de cession des parties communes à la municipalité(Chaussées, éclairage).

L'important n'est pas d'être en copropriété ou pas, c'est le potentiel d'évolution de la valeur de ce qu'on achète. D'évidence il est préférable de faire une PV en copropriété par rapport à un plantage en propriété isolée. A la louche, pour le "haut/moyen de game", vue mer ect, les prix en copropriété sont de 50% moins cher, en individuel certains quartiers sont inaccessibles sauf à pouvoir se payer un hôtel particulier.
Avantage de la copropriété : on peut toujours compléter la réglementation "standard" de façon spécifique . Exemple : on peut interdire les jeux de ballons dans les espaces communs de la copropriété, on ne peut pas les interdire dans l'espace public communal comme d'autres activités..... manifestations dans l'espace public.
vpl a écrit :
25 nov. 2019, 10:16
Pour des maisons, les besoins et préoccupations sont assez homogènes, mais on reste à la merci d'un chieur...
Oui d'accord, mais copropriété ou pas on peut toujours tomber sur un chieur ! ... même avec plusieurs hectares on a toujours des voisins plus ou moins chieurs .... et avec plusieurs hectares on se tape l'état, la commune .... les associations d'écolo .... on est un méchant destructeur.
clairette2 a écrit :
25 nov. 2019, 08:19
Si allée privée, son entretien, éclairage, nettoyage... sont à la charge de la copropriété. Et il y a parfois à payer quelqu'un pour sortir et rentrer les poubelles a l'entrée de la rue.
Oui, effectivement, on peut difficilement se passer d'un jardinier.

milano
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Re: Copropriété horizontale, à quoi faut-il s'attendre ?

#5 Message par milano » 25 nov. 2019, 17:31

Merci à vous pour toutes ces informations !

Donc pour récapituler.

-Il peut y avoir des copro horizontales sans parties communes extérieures, dans ce cas pas de charges supplémentaires ou alors un très faible coût.

-Si une allée ou des places de parking visiteurs appartiennent à la copro tous les copropriétaires sont tenus de supporter les charges d’entretien exceptionnelles, ou entretien régulier des arbres etc

-Par contre il faudra aussi se partager les éventuels frais de procédure si jamais….

-L’AI doit pouvoir fournir le règlement de copro et PV des AG des dernières années aux futurs acquéreurs.

-Qui fourni le plan de masse notarié ? Faut passer par l’AI ou pas ? Désolée je ne connais pas.

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Re: Copropriété horizontale, à quoi faut-il s'attendre ?

#6 Message par PACA » 25 nov. 2019, 20:44

milano a écrit :
25 nov. 2019, 17:31
-Qui fourni le plan de masse notarié ? Faut passer par l’AI ou pas ? Désolée je ne connais pas.
Le plan complet de l'état descriptif de division est consultable chez le Syndic et le notaire doit au moins vous fournir les copies partielles correspondant à vos lots privatifs, dont vos places de parking(sans oublier d'y apposer sa signature et son cachet) puisqu'il s'y réfère dans son acte écrit. A défaut il y a lieu de leur botter les fesses, ils commettent une faute
Pour ce point les AI n'apportent rien, leur objectif c'est la vente, si elles ne mettent pas la pagaille avec des plans obsolètes de promoteur c'est déjà pas mal.

Attention : les informations qui suivent sont déduites de l'expérience de terrain, de l'usage, je n'ai aucune formation ni de certitudes => à contrôler la présence éventuelle d’âneries.
Le plan fait partie de l'état descriptif de division, à ma connaissance au nombre minimal de 4 exemplaires :
- Deux "originaux" : notaire + hypothèques
Une copie conforme(couleurs éventuelles incluses) :
- syndic (attention aux résidus des plans périmés des promoteurs, vérifier les références)
Copie(s) totales ou partielles en fonction des besoins:
-Conseil syndical
Tous les actes individuels notariés font référence à l'état descriptif de division(correspondance entre N° de lots et N° de plan), ça se complique un peu quand les actes font référence à des couleurs sur le plan.(Les couleurs disparaissent en général avec les copies)
Le plan revêt une importance particulière pour les copropriétés horizontales du fait de la mitoyenneté fréquente entre les parties privatives et les parties communes(jardins). La privatisation de parties communes est un classique de ces copropriétés.
... pour le reste nous sommes sur du trivial copropriété.

Pour un litige que j'ai connu de privatisation de jardin commun, pour trancher, la cour d'Appel a du demander une copie conforme partielle au notaire.... coloriée !

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Re: Copropriété horizontale, à quoi faut-il s'attendre ?

#7 Message par ddv » 25 nov. 2019, 21:58

Il y a aussi éventuellement d'autres inconvénients: des voisins qui te font remarquer que ta pelouse devait être un peu mieux tondue, tes rosiers un peu mieux taillés, et ta poubelle qui doit être rentrée le plus tôt possible, il en va de la beauté de la copropriété :mrgreen: Je dis ça car c'était le cas d'un pote qui habitait dans une telle copropriété :lol:
Moi, je maintiendrai le passe Navigo à 70 euros car je ne jouerai pas avec le pouvoir d'achat des Franciliens - V. Pécresse, dec 2015.
Je vais peut-être vous surprendre, mais je pense qu'il faut augmenter le SMIC net de 20 % - V. Pécresse, juin 2018

milano
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Re: Copropriété horizontale, à quoi faut-il s'attendre ?

#8 Message par milano » 26 nov. 2019, 09:45

PACA
Même s’il s’agit de ton expérience elle est toujours utile pour d’autres et ça me donne quelques clés pour comprendre comment ça fonctionne.
Au départ pour moi c’était niet la copropriété.
Mais en trouvant des annonces avec de faibles charges, on s’est dit pourquoi pas s’y intéresser.
Ce qui fait peur par contre c’est de se retrouver payer des milliers d’euros pour refaire une allée ou payer des frais de procédure judiciaire…
On cherche une RP, l’autre jour l’AI nous a présenté un bien comme étant une maison individuelle.
Sauf qu’après on s’est rendu compte que ce bien se trouvait en copro. Le mandat était dans le fichier AMEPI et l’AI n’avait pas toutes les infos sur la fiche, le bien est dans une autre agence.
On a envoyé un mail pour confirmer ce point. Au lieu de nous répondre sur ce point, l’AI nous laisse un message sur répondeur pour nous demander si on voulait se positionner !!
Comment se positionner si on n’a pas toutes les informations utiles ?!
Moi j’attends de voir dans un premier temps le RDC et les derniers PV…

@ddv : oui il y a des emmerdeurs, mais dans les PV on peut avoir une idée de l'ambiance de la copropriété je crois...

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Re: Copropriété horizontale, à quoi faut-il s'attendre ?

#9 Message par Pierric » 26 nov. 2019, 10:17

Nous, on a une petite copro de 4maisons avec une allée privative.
Ca a été un petit investissement au départ (allée + portail) mais au final, c'est pas beaucoup + cher qu'une maison seule. Le portail a couté 2K/maison, au lieu de 5K pour un portail électrique particulier. On a un grand espace sécurisé où les enfants peuvent jouer ensemble.
Et pour les charges, on est à peine à 10€/an, EDF, compte bancaire et l'assurance.

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Re: Copropriété horizontale, à quoi faut-il s'attendre ?

#10 Message par PACA » 26 nov. 2019, 10:23

milano a écrit :
26 nov. 2019, 09:45
Ce qui fait peur par contre c’est de se retrouver payer des milliers d’euros pour refaire une allée ou payer des frais de procédure judiciaire…
Avec les PV d'AG et le montant des charges on peut avoir une idée des dépenses couramment engagées.
Vous pouvez aussi être actif en étant au CS.
Je n'aurais jamais pu acquérir pour du locatif collines Nice ouest, une villa avec jardin, vue mer à 180° de toutes les pièces, avec jardin, si ce n'était en copropriété ... on ne peut pas tout avoir.
La vue mer avec jardin en zone dense, en individuel c'est un autre budget, sans compter la charge de travail pour tout gérer de A à Z.

Une villa sur le toit d'immeuble dans un bon quartier ça n'existe qu'en copropriété ....

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Re: Copropriété horizontale, à quoi faut-il s'attendre ?

#11 Message par milano » 26 nov. 2019, 11:44

Pierric a écrit :
26 nov. 2019, 10:17
Nous, on a une petite copro de 4maisons avec une allée privative.
Ca a été un petit investissement au départ (allée + portail) mais au final, c'est pas beaucoup + cher qu'une maison seule. Le portail a couté 2K/maison, au lieu de 5K pour un portail électrique particulier. On a un grand espace sécurisé où les enfants peuvent jouer ensemble.
Et pour les charges, on est à peine à 10€/an, EDF, compte bancaire et l'assurance.
10€ par an c'est rien !!
Dans celle que j'ai vue, il y a une trentaine de lots, que des maisons. Une centaine d'€ par an.

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Re: Copropriété horizontale, à quoi faut-il s'attendre ?

#12 Message par Pierric » 26 nov. 2019, 13:43

- de 10€/mois en fait

milano
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Re: Copropriété horizontale, à quoi faut-il s'attendre ?

#13 Message par milano » 26 nov. 2019, 19:59

milano a écrit :
26 nov. 2019, 11:44
Pierric a écrit :
26 nov. 2019, 10:17
Nous, on a une petite copro de 4maisons avec une allée privative.
Ca a été un petit investissement au départ (allée + portail) mais au final, c'est pas beaucoup + cher qu'une maison seule. Le portail a couté 2K/maison, au lieu de 5K pour un portail électrique particulier. On a un grand espace sécurisé où les enfants peuvent jouer ensemble.
Et pour les charges, on est à peine à 10€/an, EDF, compte bancaire et l'assurance.
10€ par an c'est rien !!
Dans celle que j'ai vue, il y a une trentaine de lots, que des maisons. Une centaine d'€ par an.
Ah oui d'accord ce qui rejoint celle que j'ai visité.
J'attends plus de précision quant à la nature de ces charges.

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Re: Copropriété horizontale, à quoi faut-il s'attendre ?

#14 Message par PACA » 26 nov. 2019, 20:17

Des avis de professionnels :
Quelles sont les particularités d’une copropriété horizontale ?
https://www.syndic-one.com/quelle-diffe ... verticale/

Que désigne-t-on par Copropriété horizontale  ?
https://www.syndicexperts.com/que-desig ... rizontale/

milano
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Re: Copropriété horizontale, à quoi faut-il s'attendre ?

#15 Message par milano » 28 nov. 2019, 12:59

PACA a écrit :
26 nov. 2019, 20:17
Des avis de professionnels :
Quelles sont les particularités d’une copropriété horizontale ?
https://www.syndic-one.com/quelle-diffe ... verticale/

Que désigne-t-on par Copropriété horizontale  ?
https://www.syndicexperts.com/que-desig ... rizontale/
Merci pour ces informations complémentaires.
Finalement j'ai eu un retour. Les 10€/mois concernent l'assurance du syndic qui lui est géré par La For**, l'éclairage et les places de parking extérieures car certains copropriétaires n'ont pas de garage.
Mais bon je ne donnerai pas suite pour d'autres raisons.

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