Une startup qui fournit l'apport aux primos-accédants

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Ben92
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Une startup qui fournit l'apport aux primos-accédants

#1 Message par Ben92 » 29 nov. 2019, 13:59

... en échange de 15% de la propriéte du bien. :wink:
La Fintech Virgil lève des fonds pour séduire les primo-accédants
Apporter du capital aux jeunes actifs pour leur permettre de faire l'acquisition de leur premier bien immobilier et devenir, en contrepartie, copropriétaire de ce même bien. Voilà l'approche très originale qu'entend développer la Fintech Virgil. Ce concept inédit en France a déjà séduit une poignée d'investisseurs.
Perso je trouve ce concept super intéressant. A Paris on est à un niveau de prix difficile pour les primos. Si tous les primos avaient recours à ce système ça laisse une marge de progression de 15%.

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Hippopotameuuu
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Re: Une startup qui fournit l'apport aux primos-accédants

#2 Message par Hippopotameuuu » 29 nov. 2019, 14:05

Et donc les prix monteraient de 15 %, pour revenir vite au même prix plus 15 %, mais en ne possédant plus que 85% de son logement, et avoir un copropriétaire financier dans les pattes... Cool.

Pourquoi se limiter à seulement 15 % ?
Mélenchon a écrit :«Vous allez cracher du sang avec Fillon, Macron ou Le Pen !! »

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slash33
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Re: Une startup qui fournit l'apport aux primos-accédants

#3 Message par slash33 » 29 nov. 2019, 14:26

Je vois un problème majeur d'appel de fonds propres dans ce montage. Est-ce qu'il y a quelque chose passé sous silence?

Sans parler du fun des réunions de copropriétaires et de ventilation des charges. Quelqu'un a encore une excellente idée comme ça a proposer?
Modifié en dernier par slash33 le 29 nov. 2019, 14:28, modifié 1 fois.

Ben92
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Re: Une startup qui fournit l'apport aux primos-accédants

#4 Message par Ben92 » 29 nov. 2019, 14:28

Hippopotameuuu a écrit :
29 nov. 2019, 14:05
Pourquoi se limiter à seulement 15 % ?
Si tu lis l'article c'est 10% et pas 15%. La startup te donne 10% en cash en échange en 15% de la propriété du bien. (c'est normal, il faut bien qu'ils gagnent de l'argent).
10% ça correspond à l'apport exigé par les banques.

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ddv
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Re: Une startup qui fournit l'apport aux primos-accédants

#5 Message par ddv » 29 nov. 2019, 14:49

Complètement idiot. Et le jour où la startup coule (hautement probable), il se passe quoi ?
Moi, je maintiendrai le passe Navigo à 70 euros car je ne jouerai pas avec le pouvoir d'achat des Franciliens - V. Pécresse, dec 2015.
Je vais peut-être vous surprendre, mais je pense qu'il faut augmenter le SMIC net de 20 % - V. Pécresse, juin 2018

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Re: Une startup qui fournit l'apport aux primos-accédants

#6 Message par Hippopotameuuu » 29 nov. 2019, 14:50

Woué, un financier propriétaire du foncier : voir ici. Un autre financier propriétaire de 15% des briques. Et un couillon propriétaire des dettes et des loyers, le rêve de propriété, mais qui va bouffer l'autre ?
Mélenchon a écrit :«Vous allez cracher du sang avec Fillon, Macron ou Le Pen !! »

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Re: Une startup qui fournit l'apport aux primos-accédants

#7 Message par Ben92 » 29 nov. 2019, 15:10

Mais placez vous du côté de l’acheteur bon sang...
Un jeune couple rêve de s'acheter un petit 3P à Paris à 600000 €. La banque veut bien leur prêter les 600000 €, mais à condition qu'ils aient 60000 € d'apport (correspondant en gros aux frais de notaires, dossier, caution...).
Sauf que nos acheteurs, il n'ont pas la chance d'avoir des parents riches et/ou généreux, et les 60000 € ils les ont pas. Sans la startup adieu rêve de propriété :cry:

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Re: Une startup qui fournit l'apport aux primos-accédants

#8 Message par tomtom » 29 nov. 2019, 15:44

Le business model m'a l'air bien bancal. Comment la start-up se finance-t-elle?
Cash flow?

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Re: Une startup qui fournit l'apport aux primos-accédants

#9 Message par Praséodyme » 29 nov. 2019, 16:15

Et le bancataire doit 15% du loyer de son logement à la tarte-up pour habiter dans son logement ou bien héberger un garde meuble dans les m² perdus de ses toilettes aux dernières normes ?

Sinon, c'est uniquement en tablant sur la revente que ce fonds espère récupérer ses billes ?
C'est pas trop déconnant remarquez.
En tablant sur une revente à 7 ans au prix d'achat, la start up récupère 150% de sa mise, soit un rendement annuel brut de 6%.
Le client lui aura défenestré 5% du prix total du bien + ~5% de FAI + 7.7% de FN + 14% de coût d'emprunt + 7% de TF
soit 38.7% au total, soit un coût mensuel de 1/217ème du prix du bien à comparer avec un loyer HC.

Avec 10% de PV à 7 ans, rendement annuel de 7.4% pour l'investisseur.
coût pour le client : 30.2%. Equivalent à un loyer HC de 1/278ème du prix.

Avec 15% de PV à 7 ans, rendement annuel de 8.1% pour l'investisseur.
coût pour le client : 26.0%. Equivalent à un loyer HC de 1/324ème du prix.

Avec -10% de MV, rendement annuel de 4.4% pour l'investisseur.
coût pour le client : 47.2%. Equivalent à un loyer HC de 1/178ème du prix.

Avec un horizon de revente à 7 ans, à moins d'un krach à -35% l'investisseur est toujours gagnant.
Pour que l'opération soit intéressante pour l'accédant par rapport à une location, il faut donc que le marché soit indéfiniment haussier (au moins +2% par an) avec un ratio prix/loyer inférieur à 320. Ca existe encore ?

Ou alors il faut que le primo-accédant garde son logement beaucoup plus longtemps que 7 ans. Mais alors la rentabilité de l'investisseur s'effondre.
Comment ça se passe s'il veut louer sa garçonnière plutôt que de la revendre ? L'investisseur récupère 15% du loyer ?
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Re: Une startup qui fournit l'apport aux primos-accédants

#10 Message par Ben92 » 29 nov. 2019, 16:32

Praséodyme a écrit :
29 nov. 2019, 16:15
Comment ça se passe s'il veut louer sa garçonnière plutôt que de la revendre ? L'investisseur récupère 15% du loyer ?
Je suppose que la startup récupère dans tous les cas un loyer équivalent à 15% du loyer du bien, que l'acheteur l'habite ou non.
Logiquement elle devrait aussi payer 15% des charges et 15% de la TF.

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Re: Une startup qui fournit l'apport aux primos-accédants

#11 Message par Pazuzu » 29 nov. 2019, 16:43

Va falloir filer 15% à la boite quand on revend. , pour l'acheteur, ca met un sérieux frein à son "parcours immobilier" cher à certains ici.

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Re: Une startup qui fournit l'apport aux primos-accédants

#12 Message par Praséodyme » 29 nov. 2019, 17:18

Ben92 a écrit :
29 nov. 2019, 16:32
Praséodyme a écrit :
29 nov. 2019, 16:15
Comment ça se passe s'il veut louer sa garçonnière plutôt que de la revendre ? L'investisseur récupère 15% du loyer ?
Je suppose que la startup récupère dans tous les cas un loyer équivalent à 15% du loyer du bien, que l'acheteur l'habite ou non.
Logiquement elle devrait aussi payer 15% des charges et 15% de la TF.
Je pense aussi, c'est vital pour le cash flow de l'investisseur au cours des premières années.

Mais dans ces conditions, je ne vois vraiment pas comment l'acquéreur peut s'y retrouver. Pas d'apport, d'accord, mais pour préférer ce plan foireux à une location, il faut vraiment croire en la croissance éternelle des prix et vouloir rester dans son primo-logement au moins 15 ans. Ou bien être mauvais en calcul.
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Re: Une startup qui fournit l'apport aux primos-accédants

#13 Message par Ben92 » 29 nov. 2019, 17:44

Praséodyme a écrit :
29 nov. 2019, 17:18
Mais dans ces conditions, je ne vois vraiment pas comment l'acquéreur peut s'y retrouver. Pas d'apport, d'accord, mais pour préférer ce plan foireux à une location, il faut vraiment croire en la croissance éternelle des prix et vouloir rester dans son primo-logement au moins 15 ans. Ou bien être mauvais en calcul.
Dans mon exemple, le couple aurait pu mettre 2 ans à réunir les 10% d'apport, avec en plus des sacrifices à faire sur les vacances et autres. Mais surtout en 2 ans les prix ont augmenté de 17% à Paris. Il vaut mieux perdre 5% que 17%, non ?

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Re: Une startup qui fournit l'apport aux primos-accédants

#14 Message par Sifar » 29 nov. 2019, 19:03

Saskia Fiszel et Keyvan Nilforoushan, les deux cofondateurs de la Fintech Virgil (...)
Moi je dis que ce sont des bienfaiteurs de l'humanité. Totale confiance.
Autant qu'en Madoff ou Adam Neumann, le fondateur génial de YouWork.
...and suddenly, out of the blue, and with absolutely no reason at all people voted for Adolf Hitler.

Ils n'ont pas de homard ? Qu'ils mangent des kebabs!
( Adapté de Sibeth N'diaye, porte-parole du gouvernement de la République Française. ( ou pas. )

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Re: Une startup qui fournit l'apport aux primos-accédants

#15 Message par Praséodyme » 29 nov. 2019, 19:42

Ben92 a écrit :
29 nov. 2019, 17:44
Praséodyme a écrit :
29 nov. 2019, 17:18
Mais dans ces conditions, je ne vois vraiment pas comment l'acquéreur peut s'y retrouver. Pas d'apport, d'accord, mais pour préférer ce plan foireux à une location, il faut vraiment croire en la croissance éternelle des prix et vouloir rester dans son primo-logement au moins 15 ans. Ou bien être mauvais en calcul.
Dans mon exemple, le couple aurait pu mettre 2 ans à réunir les 10% d'apport, avec en plus des sacrifices à faire sur les vacances et autres. Mais surtout en 2 ans les prix ont augmenté de 17% à Paris. Il vaut mieux perdre 5% que 17%, non ?
Alors déjà c'est +14,9% à Paname ces deux dernières années d'après Meilleursagents et pas +17%.
Ensuite, je dois être pessimiste ou pas assez haussier, mais ça me paraît un poil hasardeux quand on n'a pas 60k€ de côté de parier 30k€ et 15% de loyer sur un taux de croissance annuel de 7 ou 8%.
Sans parler de krach, ça finira bien par arrêter de monter.

Enfin, s'il y a assez de gens cinglés pour « acheter » sans avoir les moyens, ça continuera peut être de monter indéfiniment.
Il vaut mieux avoir tort avec la majorité...

Celui qui aurait signé pour ça en 2017 aurait gagné, en effet.
Celui qui aurait signé pour ça en 2011 se serait mis en negative equity pendant six ans. C'est long six ans dans 55m² pour un couple de jeunes actifs. Je conseillerais d'investir dans une vasectomie.
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Re: Une startup qui fournit l'apport aux primos-accédants

#16 Message par Madi94 » 30 nov. 2019, 07:47

Et quand on démissionne, on vend ?
Pourquoi la Start up garderait un patrimoine qui ne lui sert plus à fideliser un employé ?
Modifié en dernier par Madi94 le 01 déc. 2019, 02:44, modifié 1 fois.

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Re: Une startup qui fournit l'apport aux primos-accédants

#17 Message par dudu91 » 30 nov. 2019, 09:40

Une nouvelle espèce de parasite qui vient d'être découverte. Encore deux guignols sans cash-flow qui veulent profiter de la hausse des prix. Si ça se trouve les banques voient ça d'un bon oeil car ça soutient la demande (ça ressemble beaucoup aux subprimes).

Entre les notaires, l'état (droits de mutations et taxe foncière), les communes (taxe d'habitation), le département (taxe d'habitation), les banquiers, les agents immobiliers, les assureurs...ça en fait du monde qui vit sur le dos de la bête.

Il y a intérêt à ce que les prix continuent de monter car les tas de parpaings font vivre du monde.
"Quand on parle pognon, à partir d’un certain chiffre, tout le monde écoute."

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Re: Une startup qui fournit l'apport aux primos-accédants

#18 Message par alexlyon » 30 nov. 2019, 11:13

Ce n'est pas le tas de parpaing le sujet précieux, mais sa position gps.
Mieux vaut un studio avenue Montaigne qu'un hotel particulier à Mulhouse ou un quartier de la ville à Damas.

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Re: Une startup qui fournit l'apport aux primos-accédants

#19 Message par Vincent92 » 30 nov. 2019, 12:09

ddv a écrit :
29 nov. 2019, 14:49
Complètement idiot. Et le jour où la startup coule (hautement probable), il se passe quoi ?
Sans même couler, on peut se demander ce qu’elle va arbitrer si le prix baisse, si elle est en difficulté financière, si elle ne sent pas le marché, si le PDG/actionnaires veut récupérer de l’argent,...
Outre le fait que je trouve idiot d’accepter un truc pareil (plus de 50% d’intérêt dès le départ et sans jouissance des parts!) , il faut bien lire le contrat.
"Trève de plaisanterie, bien sûr que c'est la valeur qui compte. Qu'est ce tu veux que j'ai à faire d'un 100m2 qui vaudrait 0€ ?" Ben92

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