Des économistes et des journalistes avancent que les fondamentaux du marché immobilier sont liés aux taux d'intérêt.

D'après cette thèse, des taux d'intérêt bas feraient monter les prix de l'immobilier. Inversement, des taux d'intérêt élevés feraient baisser les prix de l'immobilier. En effet, les taux bas permettraient aux ménages de s'endetter facilement et sur de longues durées. Il en résulterait une augmentation de la masse monétaire, qui se traduit par une inflation des prix de l'immobilier. Anticipant la hausse des prix de l'immobilier et une remonté des taux d'intérêt, les ménages feraient le choix de s'endetter lourdement, parfois pour une durée de 20 ans à 30 ans.

Cependant, cette thèse rencontre un écueil majeur : en période de taux d'intérêt bas, certains pays ne connaissent pas de bulle immobilière.

Par exemple, au Japon, les prix de l'immobilier baissent depuis 10 ans. L'Allemagne, la Belgique et la Suisse ne connaissent pas de flambée des prix. L'influence des taux d'intérêt doit être étudiée, mais elle ne semble pas primordiale.

A notre avis, pour comprendre les fondamentaux du marché immobilier, il faut revenir aux sources du commerce et comprendre le mécanisme d'achat et de vente d'un logement. Le prix d'un logement résulte d'un contrat entre acheteur et vendeur. En comprenant les motivations de l'acte d'achat, on peut en déduire les fondamentaux du marché. Il faut donc se poser des question simples : pourquoi acheter, pourquoi vendre.

Acheter un logement répond à un besoin vital, celui de se loger. Chaque ménage d'une nation occupe une seule résidence principale. Le niveau de la demande est fonction de la démographie de la population et de ses possibilités d'investissement. Le niveau de l'offre est lié au parc de logements anciens et à la construction de logements neufs.

Nous allons étudier successivement les fondamentaux de la demande et l'offre sur le marché immobilier français. Les lecteurs qui ne sont pas Français pourront transposer notre analyse dans leur pays.