Comme les deux principaux mythes précédents ont échoué, on peut supposer qu'un nouveau mythe est apparu, dérivé des deux précédents : le mythe du riche propriétaire.

Le choix du secteur immobilier s'explique facilement dès lors que l'on comprend que la majorité de la croissance se déroule en Asie. D'ailleurs, les principaux pays touchés par la bulle immobilière sont les Etats-Unis et le Royaume-Uni, deux pays tirant largement partie de leur puissance financière et partiellement désindustrialisés.

Toutefois, l'existence d'un seul mythe, celui du riche propriétaire, ne suffit pas à sa propagation. Pour vivre et se développer, un mythe a besoin de thèmes subsidiaires, qui forment des "sous-mythes". Les sous-mythes ont pour fonction d'amplifier et de justifier le mythe principal.

Parmi ces sous-mythes, on peut citer :

Le mythe de la responsabilité des étrangers s'est développé en France, au Royaume-Uni et aux Etats-Unis.

Par exemple , au Royaume-Uni, on est persuadé que de nombreuses familles sont contraintes à l'exode en France en raison de la vie chère. Les Russes sont accusés de racheter Londres. Ce mythe justifie le niveau des prix britanniques : pour continuer à vivre dans sa nation, il faut accepter d'en payer le prix. Le prix de l'immobilier est alors comparable au prix de la citoyenneté.

Une forme dérivée de cet argument est que les prix sont chers au Royaume-Uni parce qu'il s'agit d'un pays développé et non d'un pays du tiers-monde. Payer un prix élevé pour l'immobilier, c'est payer le prix de la civilisation, par opposition au monde barbare.

A New-York, la rumeur court que des quartiers entiers sont rachetés par de riches spéculateurs Européens. Les acheteurs seraient favorisés par les taux de change de l'Euro.

En France, on fait porter la responsabilité de la hausse des prix à la présence britannique, ce qui permet de justifier les prix en Gironde, en Bretagne et à Paris. Ce mythe est présent sous d'autres formes : les Allemands s'installeraient en masse dans les régions frontalières, les Hollandais achèteraient des résidences secondaires, les Chinois investiraient dans les beaux quartiers de Paris, etc...

Le mythe des étrangers est caractéristique des périodes de crise. Durant les périodes de transition, il est courant de faire porter la responsabilité aux étrangers. Pour expliquer la hausse des prix, il suffit de désigner les vrais responsables : les étrangers.

Ce mythe contient-il une part de vérité ? Les étrangers sont-ils responsables de la hausse des prix de l'immobilier en France ? Pour répondre à cette questions, nous disposons de plusieurs sources fiables.

Tout d'abord, étudions une source fiscale. Le fichier FILOCOM (fichier des logements par commune) est un fichier conçu par la Direction Générale des Impôts pour les besoins de la Direction Générale de l'Equipement. Le fichier liste les propriétaires de résidences secondaires "non-résidents fiscaux". Ce sont pour une grande part des étrangers non-résidents, mais aussi des Français expatriés. Une étude de synthèse, intitulé Les résidences secondaires possédées par les étrangers, est disponible depuis Décembre 2004.

En 2003, le fichier FILOCOM indique que 223.000 résidences secondaires appartiennent à des étrangers non-résidents en France, soit 0,7% du parc de logements. Entre 1994 et 2000, 10.000 transactions par an en moyenne ont été réalisées au profit d'étrangers non-résidents.

Par ailleurs, les chiffres des Notaires et les analyses de l'INSEE montrent que 2% au maximum de transactions sont le fait d'étrangers. Les notaires de Gironde estiment, dans leur étude Profil des acheteurs en Gironde en 2003, que les étrangers représentent 1,2% des transaction d'achat, dont 42% de Britanniques. En Gironde, lieu d'implantation traditionnel des Britanniques, les Britanniques réalisent 0,5% (zéro virgule cinq pourcent) des transactions d'achat.

Enfin, si l'on rapproche les chiffres de la présence des étrangers (10.000 acquisitions par an) par rapport à la croissance annuelle du parc de logements (environ 350.000 logements par an), la présence des étrangers paraît dérisoire.

Le mythe des étrangers doit être démenti, dans son intégralité.

Une forme dérivée du mythe est particulièrement intéressante : la rumeur indique que cinq millions d'Européens pourraient prendre leur retraite sur les rivages de la Méditerranée. Cette rumeur circule dans les grandes villes françaises de la côte d'Azur et dans la ville de Montpellier. Bien entendu, cette rumeur est sans fondement.

Les personnes âgées sont souvent rendues responsables de la bulle immobilière.

Ce mythe est démenti par l'étude du patrimoine immobilier des retraités, qui montre que près d'un ménage retraité sur cinq possède à la fois sa résidence principale et un autre logement. La moitié de ces autres logements sont mis en location et seulement un tiers sont des résidences secondaires. A partir de 70 ans, les retraités sont nombreux à préparer leur succession et se séparent de leurs biens immobiliers. A notre avis, le faible intérêt des retraités pour la pierre est dû à l'absence de liquidité des biens immobiliers, difficiles à vendre et à diviser en cas de succession.

Ce mythe est intéressant, car il montre que les jeunes générations s'interrogent sur la place des personnes âgées dans la société. Il préfigure peut-être un conflit de générations. A l'avenir, en raison de la pyramide des âges, on pourrait très bien imaginer que ce mythe survive à l'effondrement des prix de l'immobilier et qu'il se développe pour avoir son existence propre.

En France et au Royaume-Uni, on justifie la hausse des prix par le besoin de rattrapage au niveau européen.

Par exemple, on entend souvent dire que Paris est en retard sur Londres. Mais en réalité, l'immobilier européen connaît une grave crise depuis 2003. Par exemple, en plein coeur de Bruxelles ou de Berlin, on peut trouver des appartements d'exception mis en vente entre 1000 € et 2000 € du m2.

En Allemagne et en Belgique, le prix des biens immobiliers (maisons et appartements, sans distinction) ne cesse de baisser, depuis des années. Dans certaines région (pas seulement en ex-Allemagne de l'Est), certains biens invendus sont mis en vente "sans prix" : à charge du vendeur de faire une offre (par exemple en remboursant les frais d'entretien du propriétaire). Les biens non-entretenus sont tout simplement invendables et retirés de la vente.

Pour le vérifier par vous-même, vous pouvez vous connecter aux sites http://www.immoweb.be (Belgique) et http://go.immopool.de (Allemagne).

En France, il s'est produit un frémissement des naissances en 2000, 2001 et 2003.

Depuis, il existe une croyance dans le renouveau démographique du pays. Ce mythe est spécifique à la France et contient une part de réalité, puisque la natalité française est meilleure que celle de nos voisins. Toutefois, dans son bilan démographique 2003, l'INSEE indique que les femmes de 35 ans ont toujours largement moins d'enfants que leurs aînées qui ont donné naissance aux enfants du baby-boom.

Ce mythe montre l'attachement des Français à l'idée d'une natalité forte, qui est une valeur sous-jacente de notre société. A partir de 2035, il y aura plus de décès que de naissances.

Dans la presse, on peut lire que le manque de résidences étudiantes est chronique.

En réalité, le gouvernement a peu investi dans ce domaine, car les prévisions montrent une diminution du nombre d'étudiants dans les prochaines années. En aucun cas, les étudiants ne sont responsables de la bulle immobilière.

Beaucoup d'acheteurs pensent que l'immobilier est le fait de cycles locaux, liés à un quartier, à une ville ou à une région.

Par exemple, beaucoup d'acheteurs pensent que la baisse des prix à Londres n'influe pas le marché parisien. D'autres sont persuadés que la chute des prix de l'est parisien n'influe pas les prix dans l'ouest parisien. Enfin, on pense que le cycle de l'immobilier en province diffère du cycle des grandes villes.

Comme le montre l'étude des prix comparés de Londres et Paris sur 20 ans, les cycles immobiliers de Paris et de Londres sont parfaitement corrélés (voir documents en téléchargement). En région parisienne et en province, les cycles de hausse et de baisse sont corrélés depuis toujours.

Ce mythe est lié à la fonction protectrice de la bulle, dont le rôle social est de protéger les individus contre les réalités du changement et la mondialisation. Il permet de maintenir le rêve d'une famille unie, vivant en harmonie dans un même lieu géographique.

En règle générale, en période de bulle haute, les délais de vente sont de l'ordre de 3 mois à 6 mois. En période de crise, les délais peuvent être de l'ordre d'une année.

Le mythe contient une part de vérité, car certains acheteurs, hypnotisés par la crainte d'une éventuelle pénurie de logement, ont signé le compromis de vente le jour de leur première visite. En réalité, dans la grande majorité des cas, les acheteurs ont le temps de faire un tour complet du marché. Une forme dérivée du mythe est l'existence de listes d'attente pour chaque bien mis en vente, le vendeur choisissant l'acheteur le plus sympathique.

Ce mythe est une réaction d'autodéfense du mythe principal, qui argumente en faveur de la liquidité des biens immobiliers, alors que c'est tout le contraire.

Pour contredire les études sérieuses, certains internautes évoquent l'exemple de personnes proches : parents, fratrie, enfants, amis, collèges de bureau, parfois même un agent immobilier, etc... Il est très rare qu'un partisan haussier des marchés s'appuie sur sa propre expérience de vendeur ou d'acheteur.

Le problème, c'est que souvent la personne citée en exemple, ne fait elle-même que rapporter l'argument d'une tierce personne. C'est par définition le mécanisme de la rumeur. Les haussiers sont conscients que le vent peut tourner et tiennent des propos rassurants, le plus souvent sous couvert d'anonymat.

Ce mythe est une réaction d'autodéfense du mythe principal.

D'après ce mythe, les marchés de l'immobilier sont à l'abri d'une baisse, tant que les taux d'intérêt restent bas.

Ce mythe contient une part de vérité, car des taux d'intérêt permettent aux ménages de s'endetter. Pour battre en brèche ce mythe, remarquons que de nombreux pays à taux bas (Australie, Nouvelle-Zélande, Allemagne et dans une moindre mesure les Etats-Unis) connaissent une baisse des prix de l'immobilier.

En outre, on peut remarquer que les taux directeurs actuels en Union Européenne sont à des niveaux plancher (2%) et que la durée d'endettement des acheteurs est maximale (20 à 25 ans). L'âge moyen de l'acheteur étant de 35 ans, on ne peut aller au delà d'une durée d'endettement de 25 ans, à moins de guérir la maladie du cancer. La problématique des taux d'intérêt bas est donc hors-sujet, car même à un niveau plancher, les taux d'intérêt ne permettent plus de soutenir le marché durablement. L'INSEE a publié en décembre 2004 un article confirmant cette thèse.

Le mythe des taux d'intérêt bas est un phénomène de renforcement du mythe principal. Ce mythe montre également que l'acheteur fonde son raisonnement sur des facteurs haussiers (les taux d'intérêt bas), en faisant abstraction de données moins favorables, comme par exemple la démographie, ce qui est la définition de la bulle.

Les banques et les organismes de crédit parient sur un dégonflement de la bulle en douceur, sous l'effet lent et indolore de l'inflation, dans un cadre économique général en décroissance lente. Les études publiées présentent l'évolution des marchés immobiliers comme étant en "décélération", avec des volumes en "baisse", mais sans influence sur le niveau des prix.

En fait, il s'agit du retour d'un vieux mythe, celui de la croissance zéro, inventé dans les années 1970 pour rassurer le grand public et lui faire croire que le déclin industriel n'aurait aucun impact sur l'économie.

D'après ce mythe, une croissance zéro permettrait à nos sociétés de s'épanouir et de jouir des richesses accumulées. Cette théorie considère l'économie comme un accumulateur électrique, qu'il suffit de recharger à bloc et ensuite d'entretenir à l'aide d'une simple éolienne, tandis que l'on se prélasse à la pêche et au jeu de boules.

En réalité, aucun économiste n'a jamais été en mesure de démontrer que le volume des transactions était sans rapport avec les prix. L'économie moderne repose essentiellement sur les flux, dont la rapidité et les volumes influent directement sur les prix. Ce mythe montre avec quelle facilité il est possible de désinformer le grand-public, en produisant un bruit de fond.

Egalement, ce mythe montre que les organismes de crédit et les banques ne maîtrisent pas la psychologie des foules, car on sait qu'à l'heure de l'internet, de fausses études peuvent engendrer des situations de panique et de rejet. Il convient donc que les banques, les organismes de crédit et les agence immobilières communiquent des informations exactes, au plus vite. Sans quoi nous allons tout droit à la catastrophe.