[doc-etu129-2.pdf] La hausse des prix immobiliers en France. Bulletin de la Banque de France, n°129, Octobre 2004. La Banque de France avertit que la hausse des prix au rythme actuel pourrait présenter des risques importants compte tenu des conséquences économiques et financières que pourrait avoir un retournement ultérieur brutal du marché.

[doc-etu133-1.pdf] Dynamique des prix des logements : quel rôle des facteurs financiers ? Bulletin de la Banque de France, n°133, Janvier 2005. La Banque de France avertit que le rythme actuel de progression des prix des actifs immobiliers comporte des risques pour l'économie française et mondiale. Le rapport établit que si la bulle de la fin des années 80 était la conséquence d'une libéralisation des pratiques du crédit bancaire, la hausse des prix actuelle s'expliquerait plutôt par l'abondance de crédit, du fait des taux bas. Les banques centrales, comme le prouvent les initiatives récentes prises par la banque centrale anglaise, sont directement concernées par la croissance des prix immobiliers du fait de l'effet induit sur le niveau des loyers (donc le niveau de l'indice des prix) et du risque sur le système financier.

[doc-asymetrie] Onzième convention annuelle des Professionnels du pratrimoine. Patrimonia. Un exemple d'asymétrie de l'information. Lorsque les médias nationaux diffusent des messages rassurants, les professionnels de l'immobilier peuvent lire, dans des publications presque confidentielles : "Par ailleurs, la force de la bulle immobilière réside dans sa nécessité économique. Aujourd'hui, à un horizon de dix ans, l'investissement immobilier est probablement une mauvaise opération".

[doc-ic050125-00.pdf] Le haut de cycle est proche. CA Immobilier Conjoncture, Janvier 2005. Le Crédit Agricole met en garde les investisseurs. Plusieurs éléments sont préoccupants et montrent que le haut de cycle semble proche. La solvabilité des ménages continue à se dégrader et se rapproche des niveaux de 1991-1992, y compris en régions ; le taux de rendement locatif est de moins en moins attractif ; la part des primo-accédants ne cesse de se réduire. De ce fait un certain freinage des ventes et des prix devrait intervenir en 2005.

[doc-ip981.pdf] La construction en 2003 : l'investissement public reprend. INSEE Première n°981. Conjoncture des métiers du bâtiment en 2003. L'investissement public reprend dans tous les secteurs. La construction de logements collectifs a tiré les mises en chantier à la hausse en 2003.

[doc-r-c-269.pdf] Résultats de la construction à fin Août 2004. SES Informations rapides n°269, Août 2004, Ministère du Logement. Au troisième trimestre 2004, la construction neuve connaît un boom sans précédent. Sur 12 mois glissants, 435.931 demandes de permis de construire pour des créations de logement nouveaux ont été déposés, soit une hausse de 26.9% par rapport à l'année précédente.

[doc-r-c-272.pdf] La construction de logements neufs est en forte croissance au troisième trimestre 2004. SES Informations rapides n°272, Octobre 2004, Ministère du Logement. Le boom de la construction neuve se poursuit au troisième trimestre de l'année 2004. La construction de logements en immeuble collectif est en forte progression.

[doc-r-c-280.pdf] Résultats de la construction fin Novembre 2004. SES Informations rapides n°280, Novembre 2004, Ministère du Logement. 452.000 permis de construire en rythme annuel, fin Novembre 2004.

[doc-r-c-282.pdf] La construction neuve en forte accélération durant l'année 2004. SES Informations rapides n°282, Janvier 2005, Ministère du Logement. 460.000 logements autorisés durant l'année 2004.

[doc-ecln-277.pdf] Commercialisation de logements neufs - ralentissement au troisième trimestre 2004. SES Informations rapides n°277, Octobre 2004, Ministère du Logement. Ce document contredit l'analyse des notaires de Paris, dans leur conférence de presse de janvier 2005, qui attribue la baisse spectaculaire des ventes de logements neufs à ... la même pénurie de logements neufs. Bien au contraire, d'après le Ministère du Logement, au troisième trimestre de l'année 2004, on assiste à un décrochage très net entre l'offre de logements neufs (en hausse) et la demande (en baisse). La première page du document comporte un graphique très clair et précis, où l'on voit le double-ciseau se former.

[doc-ns142-21-28.pdf] Y a-t-il une bulle des prix des logements à Paris et à Londres ? Note de synthèse du CES, 2002 Juillet-Août. Le document compare les cycles de l'immobilier à Paris et à Londres sur les 20 dernières années. L'analyse, brillante et originale, montre que les prix des appartements parisiens suit le prix des logements londoniens avec un décalage de 2 ans. On y découvre que le marché de l'immobilier français n'est pas uniquement un marché local, mais qu'il s'inscrit également dans une conjoncture mondiale.

[doc-hometrack-93] London housing market ends the year back where it started. Note de synthèse Hometrack n°93, December 2004. A londres, les prix de l'immobilier chutent de 0,9% au mois de Décembre 2004

[doc-hometrack-92] House prices freeze this winter. Note de synthèse Hometrack n°92, December 2004. Au Royaume-Uni, les prix de l'immobilier chutent de 0,8% au mois de Décembre 2004

[doc-es343b.pdf] Le logement dans l'Union Européenne : la propriété prend la pas sur la location. INSEE, Economie et Statistiques n°343. La France est le premier pays européen pour le nombre d'habitations par habitant, avec 490 logements pour 1000 habitants. Sur ces 490 logements, 450 sont des résidences principales et 40 des résidences secondaires. Le nombre de résidences secondaires est ici dans la moyenne des pays d'Europe de l'Ouest (chiffres 1999). La densité du parc par habitant est du même ordre en Allemagne de l'Est.

[doc-ql84.pdf] Lutte contre la vacance dans les agglomérations à marché tendu. Secrétariat au logement - Projet de loi de finance initial pour 2005. Dans les grandes agglomérations, 8,2% du parc immobilier est vacant. A l'avenir, rien ne garantit que les logements vacants ne soient pas lourdement taxés.

[doc-ip885.pdf] De plus en plus de maisons individuelles. INSEE Première, n° 885 - Février 2003. Un ménage sur quatre déclare vouloir changer de logement. Le souhait de mobilité est une affaire d'âge : il concerne 40% des ménages de la classe d'âge 18-30 ans et 40% des ménages de la classe d'âge 30-40 ans. Seuls les jeunes souhaitent changer de logement.

[doc-ip985.pdf] Patrimoines des ménages début 2004. INSEE Première, n° 985, Septembre 2004. L'achat d'une résidence principale concerne surtout les jeunes ménages. En 2004, 40,7% des ménages de 30 à 35 ans se sont endettés pour acheter leur résidence principale, contre moins d'un tiers pour leurs homologues en 1988 et 2000. A notre avis, ces chiffres suggèrent le réservoir d'acheteurs chez les 30-35 ans pourrait être épuisé, alors que les classes d'âge suivantes (25-30 ans) sont insolvables.

[doc-ip991.pdf] La hausse des prix des logements anciens depuis 1998. INSEE Première n°991, décembre 2004. Etude mettant en évidence l'existence d'une hausse des prix excessive et incompréhensible. L'article dément le mythe de l'effet protecteur des taux d'intérêt bas. On y trouve notamment le célèbre graphique prix-volume pour Paris mis à jour jusqu'en 2003. Libre à vous de découvrir où devrait se trouver le point 2004.

[doc-logementethabitat.pdf] Etude rétrospective et prospective des évolutions de la société française (1950-2030). Futuribles, Gouvernement Français. Synthèse de plusieurs études prospectives concernant la demande en logements sur 2000-2030, avec des prévisions jusqu'en 2050. Document fondamental pour comprendre l'influence de la démographique sur la demande de logements à long terme. L'analyse est basée sur les chiffres du recensement et peut donc être considérée comme très réaliste.

[doc-cornuel-bulle.pdf] L'hypothèse de Bulle immobilière. Revue de l'OFCE 1999. Analyse économique de la bulle immobilière en France durant les années 1990 et de l'effondrement qui s'en suivit. A comparer avec les études des agences immobilières, qui présentent le marché immobilier comme un cycle de hausse continu.

[doc-senat] Les erreurs de gestion des banques et la concurrence destructrice. Rapport du Sénat français. Ce rapport analyse les causes du krach des années 1991. Le sénat met en évidence le rôle du système bancaire.

[doc-nouveaux-proprietaires] Les nouveaux propriétaires. Websenior.com. Article mettant en relation la démographie et le marché de l'immobilier. Il n'est plus possible de compter sur une évolution à sens unique de la démographie pour soutenir la valeur des logements. Le crash des années 90 n'a pas été un phénomène sans rapport avec cette évolution. Il a servi de signal annonciateur d'un changement profond : il n'est plus possible de s'enrichir à terme en comptant sur la valorisation d'un premier logement.

[doc-irsoc016.pdf] Projections démographiques pour la France, ses régions et ses départements (horizon 2030/2050). INSEE Résultats, n° 16 soc - août 2003. Selon le scénario central, la population métropolitaine atteindra 64 millions d'habitants en 2050, soit 4 millions d'habitants de plus qu'aujourd'hui. La population devrait croître jusqu'en 2040, pour atteindre un maximum de 64,5 millions d'habitants. La rythme annuel moyen de croissance sera toutefois moins soutenu qu'en 1990 et 2000 (0,35% l'an). En effet, entre 2000 et 2025, la population augmentera au rythme moyen de 0,3% par an, puis de 0,1% entre 2025 et 2040. En 2035, le nombre de décès sera supérieur au nombre de naissances.

[doc-ip1001.pdf] Enquêtes annuelles de recensement, premiers résultats de la collecte 2004. INSEE Première n°1001. Confirmation du vieillissement accéléré de la population : une personne sur 10 a 75 ans ou plus. Consécutivement, la proportion de personnes habitant seule dans leur logement continue d'augmenter. A notre avis, il ne faut pas être devin pour penser que 5% à 10% des logements pourraient bientôt changer de mains. Question de la Bulle Immobilière en France : en estimant le nombre de logements à environ 30 millions d'unités et les constructions de logements à 450.000 unités par an à partir de 2005, quelle pourrait-être le nombre de logements laissés à l'abandon en 2010 ?

[doc-ip948.pdf] Bilan démographique 2003 : stabilité des naissances, augmentation des décès. INSEE Première n°948. Le rapport indique que les femmes ont légèrement plus d'enfants en 2003 que dans les années 1990. La natalité est stable chez les femmes jeunes, mais en très légère progression chez les femmes de 35 ans en moyenne. En 2003, les femmes de 35 ans ont en moyenne 1,73 enfants, ce qui laisse présager une descendance finale proche de 2 enfants par femme pour cette classe d'âge. Le frémissement des naissances depuis 2001 n'est donc pas un nouveau baby-boom. Le taux de mortalité des personnes âgées a été plus élevé qu'en 2003, sur trois périodes : de Janvier à Juin, de Juillet à Août et enfin de Septembre à Décembre. La hausse du taux de mortalité n'est pas uniquement liée à la canicule de 2003, c'est une lame de fonds qui pourrait s'amplifier.

[doc-ip984.pdf] Le patrimoine immobilier des retraités. INSEE Première, n° 984 - Septembre 2004. 73% des ménages retraités sont propriétaires de logement contre 53% pour l'ensemble de la population française. La proportion de propriétaires augmente avec l'âge de la personne de référence, mais décline après 70 ans. Souvent la transmission du patrimoine immobilier intervient avant le décès. Près d'un ménage retraité sur cinq possède à la fois sa résidence principale et un autre logement, ce qui dément le mythe du propriétaire retraité se constituant une fortune immobilière.

[doc-population_a_paris.pdf] La population de Paris. Analyse de la dynamique et éléments de perspective. Centre de recherche de l'Institut d'Etude Démographique de l'Université Paris 1. Paris pourrait perdre 0,33% de ses habitants en moyenne par année entre 1999 et 2030. D'après certaines hypothèses médianes, la population de Paris pourrait s'élever à 1.918.000 habitants en 2030 (contre 2.124.000 en 1999).

[doc-sesdo] Fichier SESDO, DGI, études et recherche/Attractivité des territoires. Nombre de transactions : le nombre de transactions attribuées à des étrangers non-résidents en France est estimé à environ 60.000 entre 1994 et 2000. En moyenne, il y aurait donc environ 10.000 transactions par an, attribuées à des étrangers non-résidents en France.

[doc-filocom] Les résidences secondaires possédées par les étrangers, Note de Synthèse SES n°156. Présence des étrangers en France : en 2003, seulement 223.000 résidences secondaires appartiennent à des étrangers non-résidents en France. Ces informations sont très fiables, car établiées à partir du fichier FILOCOM, établi par la Direction Générale des Impôts et daté de 2003. Le Royaume-Uni arrive en tête avec 24% du nombre de résidences, suivis par la Suisse, l'Italie et l'Allemagne. Et les riches Américains ? Ils détiennent 5700 résidences, soit 2.6% du nombre de résidences détenues par des étrangers. En supposant que le parc de logements est d'environ 30 millions d'unités, on peut en déduire que les étrangers non-résidents détiennent environ 0.7% du parc de logements en France.

[doc-notairesgirondes] Profil des acheteurs en Gironde en 2003, site Internet des Notaires de Gironde. Dans le Sud-Ouest de la France, il existe traditionnellement une forte présence britannique. Pourtant, en Gironde, les achats des étrangers représentent 1,2% des transactions en 2003, avec parmi eux 42% de Britanniques.

[doc-sesdo-01] Quelques chiffres issus du fichier SEDO, Direction du Tourisme. Les acquisitions d'étrangers non-résidents sont localisées en régions touristiques et côtières. Même dans ces régions, leur nombre est souvent minime par rapport au nombre total de transactions. En Région Parisienne en 2000 (pages 23 et suivantes de l'étude), le nombre de transaction s'élève à : Département de l'Essone (91) quelques dizaines d'acquisitions isolées. Département des Hauts de Seine (92) : 23 Italiens, 10 Anglais, 6 Néerlandais. Département des Yvelines (78) : 3 Géogiens, 4 Américains, 1 Portugais, 8 Britanniques. Département du Val d'Oise (95) : 3 Ivoiriens, 3 Togolais, 2 Britanniques, 1 Allemand.

[doc-confpresse-notaires-20040928] Conférence de presse des Notaires de Paris, Septembre 2004. Publié le 28 Septembre 2004, le document analyse le marché du deuxième trimestre 2004. Les données correspondant à des compromis de vente antérieurs, probablement de trois mois. Le montant des rabais offerts, les délais de vente et le stock de logements invendus sont inconnus.

[doc-confpresse-notaires-20050119] Conférence de presse des Notaires de Paris, Janvier 2005. Publié le 19 Janvier 2005, le document analyse le marché du troisième trimestre 2004. Les données correspondant à des compromis de vente antérieurs, probablement de trois mois. Le montant des rabais offerts, les délais de vente et le stock de logements invendus sont inconnus. Par comparaison avec la Conférence de Presse de Septembre 2004, on peut déduire l'évolution des prix dans certains quartiers de Paris. D'après notre analyse, les prix dans les quartiers chics plongent. Une analyse détaillée : Chapitre Les études de marché des professionnels, rubrique Document 2.

[doc-conjoncture-oct04.pdf] Etude conjoncturelle des marchés de l'ancien, FNAIM, Octobre 2004. Le développement important de l'offre au troisième trimestre 2004 est présenté, en des termes diplomatiques, comme un élément conjoncturel : "Comme chaque année à la même époque, les agences immobilières ont continué à regarnir leur portefeuille [...] Le mouvement est cependant plus ample que par le passé [...] sur un an, le niveau global de l'offre a ainsi progressé de 27,1%".

[doc-conjoncture-jan05.pdf] Etude conjoncturelle des marchés de l'ancien, FNAIM, Janvier 2005. Ce dossier confirme la progression de l'offre de 30,9% dans toute la France. La FNAIM émet une mise en garde, en quelques phrases passant presque inaperçues : "Le mouvement des stocks aurait de quoi inquiéter s'il se confirmait à l'avenir [...] Le nombre total de transactions réalisées par les ménages connaît un nouveau recul en 2004 [...] C'est en Ile-de-France que l'activité régresse le plus fortement en 2004 : -7,9% au total".

[doc-impa-2005-01.pdf] Indice mensuel des prix de l'immobilier, FNAIM, Janvier 2005. La création d'un tel indice est une idée simple et géniale, car les acheteurs et les journalistes se focalisent sur la question du prix des biens immobiliers. A notre avis, cet indice permet d'éluder la question des stocks.

[doc-sources-avril2004.pdf] Sources et méthodes, FNAIM. Méthodologie utilisée pour les enquêtes. Selon la FNAIM, la transmission d'informations est volontaire.

[doc-market-view-4t04-fr.pdf] Market View - 4ème trimestre 2004. Synthèse des marchés de l'immobilier d'entreprise en 2004. Le stock de bureaux est très élevé. En raison d'un grand nombre de surfaces disponibles, les loyers baissent sur un an de 4% à 10%. Depuis l'année 2000, les loyers ont baissé d'environ 20%. A la Défense, les loyers 'prime' sont passés de 600€/m2 en 2000 à 387€/m2. L'année 2005 devrait être marquée par un grand nombre de mouvements, les baux locatifs arrivant à échéance. A notre avis, le marché semble être entré dans une spirale de baisse.