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Nous vous recommandons de vous organiser de manière simple et pratique, à la manière d'un chasseur de biens immobiliers.
A raison de quatre à cinq visites par semaine, vous pouvez visiter environ 200 biens en une année. Commencez par acheter trois classeurs de grande taille :
Le premier classeur contient les fiches de biens commercialisés récemment ("Nouveaux biens").
Le deuxième classeur contient les fiches de biens invendus ("Biens invendus").
Le troisième classeur contient les fiches de biens vendus ("Biens vendus").
Ne vous attendez pas à voir baisser les prix immédiatement comme expliqué dans le chapitre Quelle sera l'ampleur de la chute des prix ?.
La traque peut durer 12 mois à 24 mois avant les soldes finales. La démarche du chasseur de biens immobiliers consiste à accompagner un portefeuille de biens immobiliers durant le krach.
Vous pouvez procéder en trois étapes :
Repérage : Généralement, un bien immobilier arrive sur le marché sous forme d'un vente directe. En région parisienne, la vente directe s'effectue principalement via le magazine Particulier à Particulier. Leur site internet est gratuit, vous pouvez le visiter chaque semaine. Ajoutez une fiche dans votre classeur "Nouveaux biens" pour chaque nouvelle annonce. Votre fiche doit impérativement lister la date d'entrée du bien sur le marché. Généralement, le propriétaire fixe un prix astronomique, pour faire un ballon d'essai. Téléphonez au vendeur et visitez le bien une première fois.
Invendu : Prenez des nouvelles du bien immobilier deux semaines après votre visite. Si le bien immobilier n'est pas vendu en deux semaines, il mettra beaucoup de temps à se vendre, probablement de six mois à un an. Dès lors, considérez le bien comme "invendu" et déplacez la fiche du bien vers le classeur "Biens invendus". Rapidement, le propriétaire se lasse de la vente en direct. Le propriétaire confie alors le bien immobilier en mandant exclusif ou non-exclusif à des agences immobilières. Régulièrement, prenez des nouvelles du vendeur pour comprendre les raisons de l'échec de la vente. Les causes sont diverses : biens de mauvaise qualité ou plus souvent prix délirants.
Solde : Après 12 mois à 24 mois d'invendu, lorsque le propriétaire a épuisé toutes les ficelles de commercialisation, il commence à perdre espoir. Vous entrez alors dans la dernière phase de négociation. Pour s'en sortir, le propriétaire vous proposera de sabrer les prix. La remise sera d'autant plus importante que le vendeur est instable psychologiquement (lire le chapitre: C'est bien le prix, je ne suis pas fou)
En raison du gonflement des stocks, vous remarquerez que votre classeur "Bien invendus" n'en finit pas de s'épaissir. Vous devez vous armer de patience et attendre entre 12 mois à 24 mois. Le temps est votre ami : il déprécie les prix et vous permet de mieux connaître le marché.
En certains points, le processus est comparable à la pêche l'Espadon : vous devez être ferme, sans jamais casser le fil qui vous relie au vendeur, jusqu'à son épuisement complet.