Les graphes de Friggit
Jacques Friggit observe les prix de l'immobilier rapportés aux revenus des ménages. Ces chiffres sont obtenus à partir des chiffres des notaires pour les prix immobilier (avec 6 mois de retard sur les compromis de vente signés) et de ceux de l'Insee pour les revenus. Ce rapport prix immobilier/revenu est normalement toujours du même ordre de grandeur et ne s'éloigne pas durablement d'un "tunnel de Friggit". Enfin, entre 1965 (début de la disponibilités de chiffres fiables et exhaustives sur le sujet) et 2002. Ce rapport est visualisé sur les 3 graphiques suivants :
Un premier graphique montre les fluctuations des prix immobiliers en France
On y voit les phases successives de hausses et de baisses des prix immobiliers rapportés aux revenus des habitants. On y voit aussi le gonflement insensé du prix immobilier 1998-2008 (grosse purge à prévoir en 2008-201?). Le rapport prix immobilier/revenu sort de sa valeur historique, du tunnel, en 2002, jusqu'à atteindre leur sommet au 1er semestre 2008.
Graphique 2 : Le même graphique qui différencie Paris et la province.
On y voit la spéculation sur l'immobilier parisien en 1985-1990 et la baisse de prix qui s'ensuivit entre 1990 et 1997. Il y a des Insee première qui parlent de cette baisse de prix dont je peux retrouver le lien. Entre le point haut (1990) et le point bas (1997) de cette bulle immobilière, le prix moyen du m² parisien a chuté de 45% en monnaie constante. Donc les prix peuvent baisser fortement, même à un endroit central et attractif comme Paris. On notera qu'à cette époque (1985-90-97), la province (en bleue) était restée sage. Ce n'est pas le cas aujourd'hui.
Graphique 3 : comparaison internationale
Les prix immobiliers ont commencé à descendre depuis quelques temps chez nos voisins anglais et américains (et non visible ici, espagnols, irlandais).
A ceux qui rétorqueraient que les USA ont déconné mais qu'en France, c'est pas pareil parce que c'est différent... Voici une comparaison internationale France/USA/Angleterre…
Et il semble que l'immobilier ait été bien plus sage de l'autre côté de l'atlantique. (En fait j'ai d'autres liens, la situation de l'immobilier américain n'est pas globale comme en France mais varie fortement selon les divers Etats américains (notamment selon leur droit de l'urbanisme). Les prix ont été aberrants et il y a eu une bulle immobilière qui s'est gonflée puis dégonflée dans certains états (certaines villes), tandis que les prix immobiliers sont restés cohérents avec les revenus des habitants, sans spéculation / bulle immobilière, dans d'autres états (d'autres villes).)
Ces graphiques viennent de ce site. http://www.cgedd.developpement-durable. ... brique=138
On peut y trouver ces graphiques à jour, ainsi que ne nombreux autres graphes sur l'immobilier et leur méthodologie.
Avantages / inconvénients de achat contre la location
Les désavantages de l'accès à la propriété par rapport à la location :
L'accès à la propriété offre moins de liberté que la location.
Il est plus difficile et couteux de vendre sa propriété plutôt que de rendre sa location. Le besoin de logement évolue au cours d'une vie (mariage, naissance(s), divorce). Etre immobilisé à un bien immobilier peut gêner en cas de licenciement, d'opportunité professionnelle ou de mutation. Les quartiers peuvent changer ; le voisinage et les revenus aussi.
Mauvaise affaire initiale avec le paiement des frais d'agence, des frais de notaire et d'autres frais d'entrée (emprunt...). Ces frais liés à la vente sont en moyenne à 14% du prix soient 3 à 4 ans de loyers (cad le coût du service logement) perdus direct. Ces 14% de frais ne pourront pas être facturés à l'acheteur suivant en cas de baisse, de stagnation ou même de faible hausse des prix immobiliers.
L'entretien du logement est à la charge du propriétaire. Si on veut garder le bien en état, le montant de sa maintenance peut être estimé à 2% par an du prix de construction (hors coût de l'emplacement). Cela revient à dire qu'un bâtiment non entretenu est physiquement une ruine après 50 ans sans entretien. D'autres sources (comptabilité nationale) parlent d'une dépréciation/maintenance de 0.6% par an (emplacement compris).
Risque de moins values avec la baisse des prix à venir (-40% pour revenir aux prix immobilier de tendance longue… si les revenus des français ne s'effondrent pas avec la crise.). Les prix pourraient baisser plus vite que le remboursement en capital de l'emprunt, ce qui bloquerait les accédants dans un logement inadapté. Acheter un studio ou un petit appartement maintenant en s'endettant sur 25-30 ans, en espérant le revendre 5 ans plus tard plus value et famille faites, a été (et reste ?) le discours de certaines banques et la motivation de certains primo accédants (certains appellent ça monter dans le train de l'immo). Si le prix de vente devient inférieur au restant du à la banque, l'acheteur sera coincé dans son logement jusqu'à la fin du remboursement de son prêt.
Les règlementations environnementales présentes et à venir (habitation chauffage passif, gestion des déchets, chauffe eau solaire, pollution des eaux) vont peser surtout sur les propriétaires.
Les impôts fonciers pèsent sur les propriétaires (grosso modo un loyer de perdu/an). Ces impôts fonciers augmentent et vont augmenter. Les besoins de financement locaux sont énormes et en croissance et l'impôt foncier est relativement facile à recouvrer. Cet impôt "pour riche" est bien accepté (par les locataires...) et a plutôt moins d'effets secondaires que les autres impôts (hausse impôt sur les revenus => hausse du travail au noir, hausse TVA ou autre impôt sur la consommation => hausse du marché noir, hausse taxe sur le travail ou impôt sur les sociétés => baisse du nombre de projets industriels rentables, faillite, délocalisation et chômage, hausse ISF => expatriation des riches et baisse des recettes fiscales)… On peut donc prévoir que les impôts fonciers, à la charge des propriétaires vont fortement augmenter. Et ils ne pourront pas être facturés aux locataires (problème de solvabilité).
Les intérêts et les frais des emprunts (assurance, caution) (en plus les taxes foncières et l'entretien des logement déjà cités ci dessus. Mais aussi les revenus que procureraient le capital immobilisé sous forme d'immo s'il était sous une autre forme) sont aussi de l'argent jeté par les fenêtres. Ces "frais" sont les pendants des loyers pour les accédants à la propriété.
Le rendement locatif est pour le moment ridicule (les loyers sont trop faibles ou, plus justement, les prix immobiliers actuels sont trop élevés… ).
Les avantages de l'accès à la propriété par rapport à la location :
Le plaisir d'être chez soi et transformer son chez soi pour soi selon son désir et ses moyens.
Les locataires sont parfois obligés de déménager contre leur volonté lorsque le propriétaire veut récupérer son bien.
L'offre proposée à la vente est souvent supérieure (quantité et qualité) à celle proposée à la location. C'est notamment le cas pour les maisons individuelles en banlieue résidentielle.
Le proprio est seul maître à bord. EDIT Il n'a pas de syndic à subir ou de relation plus ou moins houleuse avec son bailleur.
Il n'a pas à subir de relation plus ou moins houleuse avec son bailleur pour des réparations, rénovations ou tout autre sujet.
Etre propriétaire sera salutaire avec un retour possible (quoique peu probable à mon avis) de l'inflation ou l'hyper inflation. Dans quelques années, les gouvernements et les particuliers auront envie (besoin) de purger les anciennes dettes par l'inflation), être proprio permettra d'avoir un bien matériel et de le rembourser en mensualités constantes… tandis que loyers et salaires évolueront avec l'inflation (cas dans entre 1969 et 1985, avec une inflation annuelle >5%).
Dans la durée (>10 ans) le paiement des frais liés à l'achat (frais de notaire et d'agence) affecte moins.
Rembourser son emprunt est une sorte d'épargne forcée (pour la partie remboursement en capital), ce qui est utile pour les dépensiers. Cette épargne pourra être mobilisée (vendue, hypothéquée) en cas de coup dur.
Eventuellement, optimisation fiscale (scellier, dom,...). Mais il faut s'y intéresser sérieusement. Ce n'est ni civique ni forcément pérenne… et peu de monde vous plaindra si votre défiscalisation tourne à la catastrophe...
Un forum très riche sur la bulle immobilière, avec des études et des graphiques démontant les arguments en faveurs de la hausse des prix
viewforum.php?f=3
Jusqu'ici, j'ai parlé de données, de faits plus ou moins inattaquables sur le fond.
J'énonce maintenant des prospectives personnelles : ce que je pense de l'avenir du marché immobilier :
Est on en bulle immobilière ?
On ne sait qu'il y a eu bulle qu'à postériori, lorsque les prix ont monté puis ont reflué. En ce moment, les prix ont considérablement monté depuis 1998. Ils sont anormalement élevés depuis 2002, la baisse se fait attendre...
Après avoir baissé au deuxième semestre 2008 et au premier semestre 2009, les prix immobiliers repartent à la hausse ces derniers mois. Ce peut-il que nous ayons changé d'univers et que l'immobilier soit devenu durablement plus cher ? Dans ce cas, nous ne serions pas en bulle immobilière mais seulement à l'aube d'une époque où se loger en France coûte très cher. Les prix immobiliers peuvent-ils avoir atteint un "haut plateau permanent" (immortelle analyse d'Irving Fisher, professée le 15/10/1929 à propos des actions) voir repartir encore à la hausse ?
Arguments les prix immobiliers sont élevés mais normaux (et vont rester à ce niveau ou encore augmenter) :
Les français se livrent à une compétition féroce pour habiter les meilleurs quartiers. Cf Le ghetto français - Enquête sur le séparatisme social d'Eric Maurin (2004). Les français fuient les classes sociales plus défavorisées qu'eux et recherchent la proximité des classes sociales plus aisées qu'eux. Ainsi, le cadre supérieur fuit le cadre moyen, qui fuit l'employé, qui fuit l'ouvrier, qui fuit le travailleur précaire, qui fuit la zone de non droit remplie de chômeurs immigrés et délinquants. La fuite n'est pas spectaculaire ni provoquée en mode panique. Les habitants profitent d'un déménagement naturel (évolution de la famille, déménagement professionnel) pour choisir leur nouveau quartier. Chacun achèterait un logement supérieur à ses moyens ce qui ferait monter le prix partout hormis dans les quartiers les moins recherchés. Ces efforts ont lieu essentiellement pour que les enfants fréquentent les meilleurs écoles et aient les meilleurs camarades de classes (donc aient la meilleure scolarité et les meilleures relations), et partant, aient le meilleur destin possible. La compétition pour les "beaux" quartiers serait très supérieure depuis 2002 à ce qu'elle n'a été entre 1965 et 2001. Les français de 2002-20xx feraient ainsi beaucoup plus d'efforts que les français de 1965-2001 pour se loger dans le meilleur quartier possible. Quand bien même cet effort serait voulu, l'effort actuel est il durablement soutenable, est-il encore augmentable ? Peut on réussir à dégager des parts de revenu supplémentaires pour se loger ?
La baisse structurelle des taux d'intérêt allège les remboursements et permet une certaine hausse des prix à effort de remboursement (mensualité ET durée) équivalent.
La pierre valeur refuge contre les faillites d'entreprises ou d'états. En des temps d'incertitudes, les épargnants peuvent être tentés de mettre leurs avoirs dans l'immobilier plutôt que dans des actions, obligations, ou assurances vie. L'immobilier apparaît comme une valeur défensive, une affaire qui peut être mauvaise mais qui permet d'assurer une limite à ses pertes. Il sera en effet difficile de perdre plus de 50% de la valeur d'un bien immobilier (pas de guerre destructrice type 1939-45 en vue). Alors que des actions peuvent ne plus rien valoir ou presque (nouvelle économie en 2000, Eurotunnel, Enron, General Motors,...), et que les autres placements peuvent être amputés ou répudiés (emprunts russes, réparations allemandes, dette argentine, ou même... encaisses en banque (cf banque Chypriote)). Des placements en assurance vie sont surement liées à des remboursements de dettes difficiles à honorer. Cela ne concerne que ceux qui ont suffisamment de patrimoine pour ne pas s'endetter pour acheter et qui arbitrent entre l'immobilier et d'autres placements. La baisse des rendements des autres placements participe à ce report d'argent vers l'immobilier. C'est un stock de richesse qui change de support et se reporte sur l'immobilier et en augmente son prix.
La pierre valeur refuge contre l'inflation ou l'hyper inflation. L'immobilier sera une protection, même avec endettement, si l'inflation ou l'hyper inflation arrive. Les acheteurs anticiperaient donc une remise à portion congrue de leur dette ou de leur avoirs en numéraire pour cause de retour de l'érosion monétaire. Pour ceux qui empruntent, il faut cependant qu'une hausse nominale généralisée des revenus (et particulièrement des salaires) se produise en France pour que ce pari soit gagnant. Une réindexation des salaires sur l"inflation (permettant une inflation de second tour, officiellement honnie) sera nécessaire.
L'offre de logement, la construction, est faible, notamment la libération des terrains à bâtir ou la construction d'immeuble de plus grande hauteur. Ceux qui possèdent un bien immobilier n'ont pas envie de densifier leur lieu d'habitation pour que leur qualité de vie diminue (densité, embouteillage, parking plus difficile), que leur bien de déprécie et -accessoirement- pour permettre aux autres de se loger. Sans parler des désagréments immédiats des travaux (grue, camion, bétonneuse, encombrement et dégâts sur les voies de circulation, bruits et poussières. Cet égoïsme se manifeste parfois derrière des préoccupations écologistes (le bétonnage c'est pas bien...). Tant pis pour les mal logés et le logement cher. Les maires bâtisseurs sont des maires impopulaires auprès de leurs administrés… Il faut du courage pour construire et provoquer l'ire de ses administrés bruyant, présents et votants aux profits de mal logés absents. Et il faut de l'argent aussi car des nouveaux habitants exigent des nouveaux services qui sont financés localement (tout à l’égout, crèche, école, garderie, restauration et ramassage scolaire,...) tandis que les richesses prélevées sur les nouveaux habitants (impôts, cotisations, travail...) ne sont que très partiellement locales. Les prix sont élevés -et vont le rester- par manque d'offre car la construction se décide localement et n'est pas localement payante (politiquement ET budgétairement).
Le marché immobilier est un marché fermé. Il ne permet pas les entrants et rend essentiel les héritages. L'immobilier serait hors de prix et réservé aux clubs des possédants actuels et à leurs héritiers. On aurait ainsi une classe possédante héréditaire à la façon des bourgeois du 19ème siècle en France tandis que le travail n'aurait presque pas d'influence sur ce qu'un français pourrait s'acheter en matière immobilière. C'est l'intérêt des propriétaires actuels (du moins de ceux qui ne pensent pas acheter plus grand...), qui sont nombreux à voter et conservent ainsi un maximum de patrimoine et d'influence sur leurs héritiers.
Arguments les prix immobiliers sont en bulle (et vont baisser)
Les prix immobiliers ne sont plus cohérents avec le revenu des français. cf graphes de Friggit.
Loyers et prix immobiliers sont décorrélés. Si le logement devait être cher pour quelque raison que ce soit, il serait cher à l'achat comme à la location. Mais les loyers ne sont plus au niveau des prix d'achat, puisque les loyers sont restés dépendants des revenus tandis que les prix d'achat s'en sont affranchis. Le loyer est une rémunération de l'immobilisation du capital, du risque et des frais que représentent un logement. Des calculs existent pour voir si une affaire immobilière est rentable. Un achat immobilier est rentable si le prix d'achat correspond à 160-180 loyers mensuels (ou moins). Aujourd'hui, l'immobilier est loin du placement rentable, puisque les prix d'achat de logements tournent plutôt autour de 300 loyers (un logement loué 1000 euros/mois se vend 300 000 euros). La possession d'immobilier n'est en soi pas rentable à moins de spéculer sur une hausse des prix ou/et des loyers…
EDIT 06/2014 : Une lecture plus attentive de Friggit montre que, si les loyers sont restés cohérents avec les revenus de tous les français, les locataires se sont paupérisés. Les loyers ont donc effectivement augmenté pour ceux qui les paient. Celà accrédite la thèse du logement cher, à l'achat comme à la location.
Des postes de dépenses hors immobilier vont augmenter et les dépenses actuelles -dont le logement est le premier poste- vont devoir exiger une part budgétaire plus modeste. En effet il y a une explosion attendue des coûts liés à la retraite, à la santé, à l'énergie (pétrole, électricité), aux matières premières (Les matières premières sont consommées par les chinois et les indiens et leurs productions polluantes passent de plus en plus mal auprès des populations. Les matières premières coûtent et coûteront par conséquent de plus en plus cher), à l'éducation privatisée (accueil en école maternelle plus tardif => nourrice ou crèche à payer plus longtemps, service école publique dégradé => service accru à des écoles ou des cours privés payants, études supérieures de plus en plus payantes), à la dépendance et aux remboursements de dettes publiques. Pour financer ces dépenses croissantes, il faudra que les ménages rognent sur leurs autres dépenses. Seule la part aujourd'hui affectée à l'immobilier permettra de trouver ces incontournables marges budgétaires (avec le loisir et l'automobile ? ). La part des revenus consacrée à l'immobilier va donc baisser, peut être même en deçà de sa valeur historique du dernier demi siècle écoulé.
La hausse des prix permise par la croissance de la durée de remboursement (passer de 15 ans à 25 ans d'endettement pour financer un 1er logement par exemple) n’est qu’une hausse temporaire.
En effet la hausse de la durée de remboursement est du pouvoir d'achat futur qui est affecté au logement d'aujourd'hui et qu'il faudra donc trouver ailleurs plus tard. Faute de quoi, la hausse des prix immobiliers n'est que temporaire. En effet, ce pouvoir d'achat futur, déjà dépensé, ne pourra être affecté à d'autres besoins, immobiliers ou non, et manquera. Si les autres besoins s'avèrent finalement indispensables à des échéances lointaines (retraite, se nourrir, se vêtir, s'informer, élever ses enfants, voyager, se soigner, développer un commerce, etc...), des propriétaires faisant face à ces besoins criants vendront leur bien immobilier pour financer ces dépenses. => hausse de l'offre immobilière à terme et baisse des prix. Si ces autres besoins futurs sont immobiliers, cet immobilier ne sera pas acheté faute de moyens. Des secondo accédants (ou des acquéreurs de résidence secondaire, des nouveaux bailleurs) seront ainsi absents du marché car ils auront grillé toutes leurs cartouches lors de leur premier achat. => baisse de la demande immobilière à terme et baisse des prix. La hausse des prix immobiliers permise par l'allongement de la durée de remboursement des emprunts n'aura été que temporaire (du temporaire qui peut durer des années).
L'état impécunieux va baisser ses aides à l'immobilier.
L'état intervient beaucoup sur l'immobilier pour de bonnes et de mauvaises raisons ce qui biaise fortement le marché immobilier.
Les bonnes raisons : la construction est un gisement d'emploi privé très important non délocalisable. Il ne faut pas laisser le secteur de la construction disparaitre. Le sentiment de richesse des propriétaires entraine une hausse de la consommation. Le soin qu'ils apportent à leur bien améliore également l'environnement immédiat. L'acquisition de logement libère les logements (notamment HLM) et permet de loger d'autres personnes. Les frais de mutation seront immanquablement réduits avec et pendant la baisse des prix de l'immobilier. Surtout, interrompre la croissance de l'endettement (des ménages) entrainera une contraction de la masse monétaire et risque d'entrainer la déflation (baisse de la masse monétaire, baisse des prix, baisse de la production, hausse du chômage, baisse des salaires, baisse de la demande) crise de 1929 qui se termine avec la préparation de la 2ème guerre mondiale).
Les mauvaises raisons : l'électorat propriétaire est soigné et vote bien. Il faut que les copains du Fouquet's s'enrichissent (bouygues, lafarge,...).
Mais l'état a t'il et aura t'il toujours les moyens budgétaires de soutenir les prix immobiliers sachant que la politique de soutien à l'immobilier coûte plus cher que l'enseignement supérieur, que cette politique a de sérieux effets pervers (soutien de l'état aux financements des acheteurs (prêt taux zéro, déductibilité des emprunts) => soutien aux prix de vente => logement cher => salaire élevé nécessaire et exigé => faible compétitivité des travailleurs français) alors même que les habitants restent mal logés ? La réduction des déficits ne devrait elle pas sonner le glas des mesures du soutien à l'immobilier ? Les copains du Fouquet's n'ont ils pas fini d'écouler leur stock de logement construits au moment de la crise "inattendue" de 2008 ?
La spéculation immobilière, à laquelle des décennies de hausse nous a formé, ("l'immo ça monte toujours") va cesser avec la médiatisation des premiers cas de baisse de prix voir de négative equity qui vont sortir en France ou chez nos voisins immédiats (négative equity : le logement acheté à crédit vaut moins cher que la dette contractée pour ce logement et qui reste du à la banque). Les français achèteront de l'immobilier non pas pour se loger ET spéculer sur le prix futur de revente ET s'enrichir en patrimoine mais exclusivement pour se loger.
Les exemples étrangers, où les prix ont monté comme chez nous puis ont reflué (USA, Espagne, Irlande, Angleterre... voir même Japon en 1990). Puisqu'il y a eu hausse puis baisse, là bas c'était une bulle spéculative, une bulle immobilière avec des prix immobiliers anormaux. Peut être que la protection magique qui arrête régulièrement à nos frontières des phénomènes mondiaux (à l'instar du nuage de Tchernobyl, miraculeusement repoussé...) ne nous aura pas épargné une bulle immobilière française...
Effet de l'Euro. En 2002, les prix immobiliers avaient connu un cycle de 4 ans de hausse à l'intérieur du tunnel de Friggit. Sortant du tunnel, les prix auraient naturellement du diminuer à cette date. Mais en 2002, l'Euro supplante le Franc. Les acheteurs et les vendeurs d'immobilier ont certainement perdu leurs repères à cause de la nouvelle monnaie. Les référentiels de prix immobiliers ont à mon avis volé en éclat. En effet, en 2001, 500 000 Francs permettaient d'acheter (et d'être satisfait de vendre) bon nombre de bien immobiliers tandis qu'un million de Francs permettaient d'acheter (et d'être satisfait de vendre) les plus beaux logements. Les mêmes montants dans la nouvelle monnaie, respectivement 75 000 euros et 150 000 euros à partir de 2002, paraissent peu satisfaisants à vendre et peu cher à acheter. Les acheteurs et vendeurs vont finir par réussir à mettre en rapport les prix immobiliers en euro avec leurs revenus en euro (100 000 euros, ça parait peu, mais c'est tout de même un smic épargné chaque mois pendant 8 ans, ce qui est beaucoup... 200kE c'est 16 ans de smic etc...).
La démographie et le vieillissement de la population.
Le problème des retraites. Les ménages d'aujourd'hui sont conscients du problème des retraites à venir, et tentent de s'en prémunir individuellement mais tous en même temps en achetant de l'immobilier -ce qui fait monter les prix pendant que la démographie est favorable (peu de retraités et peu d'enfants, donc mécaniquement peu de charges et beaucoup d'argent), et un problème de financement des retraites en devenir)-. Lorsque ce cap de la constitution de réserve en préparation de la retraite sera passé par le plus grand nombre (baby boomeur), les prix immo, temporairement gonflés devraient refluer. Cela semble dépendre de l'âge moyen de la population.
Friggit observe que les français deviennent plus vendeurs qu'acheteur d'immobiliers à partir de 56 ans. Le vieillissement en cours de la société française devrait donc augmenter le nombre de vendeur plus fortement que le nombre d'acheteur, ce qui devrait faire baisser les prix.
L'Allemagne et la Japon, plus avancés que nous dans le vieillissement démographique, ont connu une bulle immobilière qui s'est dégonflée après que l'âge moyen de leur population a passé un cap.
Au final, je pense que les prix immobiliers vont poursuivre leur baisse car ils ne sont en rapport ni avec les revenus des pauvres français ni avec les loyers (EDIT 06/2014 comme les locataires sont plus pauvres, les loyers sont lourds). Il est donc urgent de ne pas acheter… ou de négocier très dur (empocher maintenant la baisse moyenne prévue les x prochaines années soient -40 à -50% des prix échangés devant notaire au premier semestre 2008)
Si baisse il y a quel sera son rythme ? On n'en sait rien.
3 hypothèses :
1. Une lente érosion des prix à la japonaise (qui a connu le pic de sa bulle immobilière en 1990). Les prix se rétractent en effet depuis 20 ans au Japon. Et ce serait pas cool pour les trentenaires et la jeunesse.
2. La baisse au même rythme que la hausse. Les précédentes crues et décrues des prix immobiliers (qui étaient bien moins marquées que la crue actuelle) ont eu sensiblement la même durée (10 ans de hausse 1998-2008 impliquerait alors 10 ans de baisse 2008-2018… )
3. Une chute plus rapide (un crack) n'est pas à exclure : les prix boursiers vont deux fois plus vite à la descente qu'à la montée. L'info circule mieux que jadis grâce à Internet. Des pays nous précèdent dans leur cycle de bulle ce qui peut accélérer la perception de l'anomalie immobilière française. Le cycle immobilier aux USA a ainsi quelques années d'avance sur celui de la France. Une prise de conscience des acheteurs du niveau abérant des prix, une prise de conscience des politiques et des journalistes sur les inconvénients du logement cher ou/et une peur/panique des vendeurs contraints restent possible.
