The houses that saved the world
Mar 28th 2002From The Economist print edition
Our new house-price survey shows that dearer homes have held the world economy aloft
![Image](http://media.economist.com/images/20020330/1302LD1.jpg)
Why has the American economy held up better than expected? [after the dotcom bubble burst]
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One explanation lies in the surge in house prices, where the Fed's interest-rate cuts have certainly worked their magic.
Many economists were worried last year [2001] that the wealth loss from falling share prices would force consumers to cut their spending. Even after the recent recovery, American stocks are still worth 25% less than two years ago. Yet, as falling share prices made some households feel poorer, rising house prices have made many more feel richer. Over the past year average house prices in America have risen by 9%, their fastest-ever in real terms. Although American households as a whole have more of their wealth in equities than in housing, a relatively few rich people hold the bulk of the shares. For most people, housing is by far their largest form of wealth. Two-thirds of Americans own their homes, and gains in the value of those assets have encouraged them to keep spending.
...not only America that has been enjoying a house-price boom. In countries from Britain and Australia to France and Spain house prices have been rising at their fastest pace in real terms since the late 1980s boom.
Massive monetary easing by central banks has succeeded in propping up consumer spending around the world, partly by boosting house prices. To put it crudely: as one bubble burst, another started to inflate. Those capital gains have in turn been converted into cash as households have taken out bigger mortgages.
http://www.economist.com/opinion/displa ... E1_TDVSTQQWhen will the music stop?
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...to maintain the current pace of growth in spending, consumers will need to pile up ever bigger debts. If mortgages remain cheap in relation to income, consumers will be tempted to maintain their borrowing. But homebuyers may be underestimating the true cost of doing so.
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Mortgage refinancing has allowed consumers to maintain their spending despite rising unemployment. But such spending has literally been borrowed from the future.
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Les maisons qui ont sauvé le monde
28 mars 2002
Notre nouvelle enquête sur les prix de l’immobilier montre que la hausse des logements a fortement soutenu l’économie mondiale.
![Image](http://img176.imageshack.us/img176/1548/housezd4.jpg)
C’est un endroit où vivre, mais un logement représente aussi pour beaucoup de gens une importante réserve de valeur. Pas étonnant alors que les gens aiment discuter des prix de l’immobilier lors des dîners. En tout cas, dans la présente reprise économique les maisons ont fait bien plus que protéger les gens du vent et de la pluie. Elles ont contribué à protéger l’ensemble de l’économie mondiale d’une profonde récession. L’économie globale semble à présent sur la voie de la reprise. Au premier semestre, il semble bien que la croissance américaine va croître à une allure de 4%. En Europe également, les enquêtes concernant la confiance des consommateurs et des affaires confirment qu’une reprise est en train de se produire. Même au Japon, il y a des signes que l’économie a touché le fond. Le retournement bien plus profond que beaucoup, dont The Economist, prédisaient après l’éclatement de la bulle économique et financière américaine et les attaques du 11 septembre, a heureusement été évité.
Pourquoi l’économie américaine s’est-elle mieux tenue qu’il n’était attendu ? En partie grâce à une hausse de productivité nettement supérieure à celles observées lors de précédents retournements. Toutefois, une raison plus importante a été la résistance des consommateurs. L’année dernière les entreprises américaines ont subi leur récession la plus sévère depuis les années 30, avec une violente chute des bénéfices et des investissements. Et pourtant, en dépit d’un chômage en hausse et d’une bourse en baisse, les consommateurs ont continué de dépenser. Comment cela se fait-il ? Une explication réside dans la forte augmentation de l’immobilier, phénomène qui doit certainement beaucoup à la magie des baisses de taux d’intérêts de la Réserve Fédérale.
De nombreux économistes étaient inquiets l’année passée de ce que la perte de richesse due à la baisse boursière ne force les consommateurs à restreindre leurs dépenses. Même après la récente reprise, les actions américaines valent toujours 25% de moins qu’il y a deux ans. Pourtant, de la même façon que la baisse du prix des actions a fait que les ménages se sont sentis plus pauvres, de même l’augmentation du prix des logements les a fait se sentir plus riches. Au cours de l’année passée, le prix moyen d’un logement a monté de 9%, la plus forte hausse en termes réels jamais observée. Bien que les ménages américains disposent collectivement de plus de richesse à la bourse que dans l’immobilier, c’est une relative minorité qui détient le gros des actions. Pour la plupart des gens, le logement est de loin leur principale réserve de richesse. Deux tiers des américains possèdent leur maison, et l’augmentation de la valeur de cet actif immobilier les a encouragés à maintenir leurs dépenses.
Des études récentes révèlent que dans la plupart des pays, les prix de l’immobilier ont un impact plus important sur la consommation que ceux de la bourse. Pourtant, malgré ce fort impact sur le cycle économique, il est plus difficile de retracer les hauts et les bas du prix des maisons dans plusieurs pays qu’il ne l’est de le faire des niveaux de la bourse. Afin de combler ce retard, The Economist a collecté des donnes sur les mouvements de prix immobiliers dans 13 pays développés and continuera de les suivre régulièrement.
Nos indices montrent qu’il n’y a pas que les USA à connaître un boum de l’immobilier. De la Grande-Bretagne à la France et l’Espagne les prix ont augmenté à un rythme qu’on avait pas vu depuis le boum de la fin des années 80. La raison, sans doute, pour laquelle l’économie allemande a ralenti plus sévèrement que les autres l’année dernière réside dans son marché immobilier déprimé. L’Allemagne est le seul pays, à l’exception du Japon, où les prix de l’immobilier ont baissé en termes réels l’année dernière.
Le boum des prix immobiliers diffère fortement de ceux observés lors de précédents retournements économiques, où les prix des logements avaient généralement stagné ou baissé. Contrairement aux précédents cycles d’après-guerre, ce retournement-ci n’a pas été causé par une poussée d’inflation qui aurait forcé les banques centrales à augmenter violemment les taux d’intérêt, tuant ainsi dans l’œuf un boum immobilier. A l’inverse cette fois-ci, l’Amérique est entrée en récession avec une inflation basse. Le retournement avait été causé par l’explosion de la bulle des nouvelles technologies, bulle qui avait poussé le prix des actions et l’investissement à des niveaux insoutenables. Pour autant, avec une inflation déjà basse et de surcroît en diminution, la Réserve Fédérale et les autres banques centrales eurent les mains libres pour baisser vigoureusement les taux d’intérêt afin de d’amortir le choc sur la demande.
Par ce relâchement monétaire massif, les banques centrales sont parvenues à soutenir la dépense des ménages à travers le monde, en partie en stimulant les prix immobiliers. Pour parler franc : tandis qu’une bulle explose, une autre a commencé d'enfler. Les gains en capital ont à leur tour été convertis en cash par des emprunts hypothécaires plus importants de la part des ménages. Tant aux USA qu’en Grande-Bretagne, le retrait hypothécaire (l’accroissement des emprunts au-delà de nouveaux investissements dans le logement) a augmenté à des niveaux record.
Quand la musique va-t’elle s’arrêter ?
L’essentiel du rebond économique de l’Amérique pendant ce premier semestre va provenir de la reconstitution de leurs inventaires par les entreprises. Si une croissance robuste doit se maintenir, il va falloir que l’investissement en capital ainsi que les dépenses de consommation prennent le relai. Même si l’investissement semble avoir atteint un plancher, un net rebond semble peu probable en raison des faibles profits, d’un poids élevé des dettes ainsi que d’une ample sur-capacité. Une fois encore, tout dépend du consommateur.
Les prix immobiliers ne peuvent continuer d’augmenter au rythme actuel. Un soudain renversement de tendance affecterait négativement la reprise, mais les nouvelles sont bonnes : un renversement soudain est improbable à moins que les taux d’intérêt ne s’envolent. Aucune pression inflationniste ne se manifestant actuellement, il est probable que les taux d’intérêt ne remonteront que lentement. Si les choses se passent ainsi, l’immobilier a plus de chances de se stabiliser que de s’effondrer. Cependant, pour maintenir le rythme actuel de croissance des dépenses, les consommateurs vont devoir accumuler des dettes toujours plus importantes. Si les emprunts hypothécaires demeurent bon marché en comparaison des revenus, les consommateurs vont être tentés continuer d’emprunter. Mais les accédants à la propriété immobilière pourraient bien sous-estimer le coût véritable de tels emprunts. Les taux d’intérêts sont bas parce que l’inflation est basse ; les taux d’intérêt réels restent élevés. Les premières mensualités de remboursement sont certes plus basses, mais les emprunteurs ne peuvent plus compter sur l’inflation pour diminuer les suivantes. Le poids de la dette pourrait bien par conséquent comprimer les futures dépenses de consommation. Ceci ne devrait pas faire retomber l’Amérique en récession, mais cela suggère que la reprise des prochaines années sera plus faible que beaucoup le pense. Le refinancement hypothécaire a permis aux consommateurs de maintenir leurs dépenses malgré un chômage en hausse. Mais ces dépenses ont été littéralement empruntées au futur.
La leçon que les consommateurs –et aussi beaucoup d’économistes exubérants- ont à apprendre est que la dépense ne peut excéder le revenu pour l’éternité. Les prix de l’immobilier ont sauvé l’Amérique et le monde d’un grave retournement économique, mais n’ont pas supprimé la nécessité pour les consommateurs de faire attention à l’équilibre de leurs comptes. La solidité de l'immobilier réside dans ses fondations.