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2011-01-24 : Bulle Immobiliere 2011: Constats et Perspectives
Bonjour,
J’avoue être un peu perdu en ce début 2011, entre les annonces de ce forum qui indiquaient une baisse potentielle depuis quelques années (moi inclus (1)), les langues de bois des médias classique qui n’informent sur rien, les rumeurs de reprises de l’immobilier récurrentes, les nouvelles législations, …
Bref où en sommes nous ? J’ai pris le temps de lire deux trois trucs sur internet.
Le Plan :
Eteignez vos mégots, accrochez vos ceintures, c’est parti,
1 Où en sont les prix ?
1.1 Courbe de Friggit : Que dit Friggit ?
(2)
What the fuck ???
Entre mi 2008 et mi 2009 les prix de l’immobilier ont chuté. Mais fin 2009 et tout 2010, il y a eu une incontestable reprise.
1.2 Prix des notaires : Que disent les notaires ?
Prix correspondant aux transactions réelles enregistrées (3)
La tendance est confirmé, l’immo a baissé franchement en 2008 et 2009, mais est en train de se redresser, plus ou mois franchement selon les régions.
1.3 Cotation immo : Que disent les prix de vente ?
Lui il se base sur les prix de présentation. (4)
1.4 Indice de la FNAIM : Que disent les AI
1.5 Commentaires
Les graphiques parlent d’eux même.
Et c’est quoi la suite de la courbe ? à la hausse ? Palier ? Baisse ?
Les baissiers et haussiers, les journalistes et bloggeurs, les professionnels et les amateurs. Tout le monde est dans le doute.
LA réponse est ….
J’en sais rien, si je pouvais prédire l’avenir, ça ferai longtemps que j’aurais arrêté de bosser et serait champion de poker ou trader recherché ^^
2. Les taux d’intérêt
Le nerf de la guerre. Les taux sont au plus bas et suivent grosso modo la tendance du taux d’intérêt directeur de la Banque Centrale Européenne.
2.1 Evolution de l’Euribor (5)
Avec des taux historiquement aussi bas, on peut comprendre la phase haussière de mi 2009 à maintenant.
2.2 taux proposés ces temps ci
historiques des taux sur plusieurs années pour avoir une ordre d'idée
Il semble logique de dire que le potentiel de hausse des taux d’intérêt est énorme et son potentiel de baisse très faible.
S’ils augmentent, c’est une épée à double tranchant : ceux qui n’ont pas d’apport seront toujours exclus du marché.
Seuls ceux qui ont un apport seront avantagés par une hausse des taux. Mais ils auront aussi le choix entre placer un apport à un taux avantageux ou mettre l’argent dans l’immobilier qui aura un potentiel de baisse.
Actuellement vu les taux de placement très faible des livrets A, fonds euros des Assurances Vie et consorts de 2010, beaucoup de gens se tournent vers l’immobilier, la croyance populaire étant que c’est plus solide que les autres placements à risque comme la bourse.
Pourtant les rendements immobiliers sont au plus bas, ils s’essoufflent après des années de hausse de prix d’achat, hausse déconnectée de l’évolution des loyers … (6)
3 Point sur les mesures politiques actuelles :
Les politiques interviennent sur les prix. Ces interventions comprennent des mesures budgétaires, telles que des impôts et des subventions.
En 2011, quelles sont les mesures fortes actuelles, en fin ou en cour d’élaboration, dans le cadre de plans de rigueur et par souci écologique ?
3.1 Loi scellier
Remplaçant du Robien, La réduction d’impôt Scellier est accordée pour l'acquisition d'un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
Mesure en cours dont la portée est difficile à juger.
Mais comme son ancêtre Robien, le net regorge d’article contestant ce dispositif (7).
La réduction d’impôt, offerte par le dispositif d’investissement locatif Scellier, tombe à 22% pour les logements labélisés basse consommation énergétique et à 13% pour les autres.
3.2 Taxation des plus-values de cessions immobilières
Depuis 2011, l'imposition sur les plus-values de cessions immobilières (hors résidence principale) est passée de 16% à 19% pour toute revente avant 15 ans.
3.3 Taxer les plus-values réalisées sur les ventes de résidences principales ?
Plus à l’état de réflexion que de projet de loi, cette mesure peut avoir un impact non négligeable sur les prix de l’immobilier.
Après tout dépend de ses contours. J’ai lu que ça pouvait être limité à des maisons de 800 000 euros … si c’est le cas, le commun des mortels ne sera que faiblement impacté par cette mesure.
3.4 Mesure sur la déduction des intérêts d'emprunts immobiliers pour une résidence principale (loi Sarkozy)
Mesure apparemment supprimée pour 2011 et remplacée par le prêt à taux zéro + (10)
3.5 Le PTZ+ (prêt à taux zéro plus)
Une usine à gaz censée booster l’immobilier (9). En fait la seule vraie mesure gouvernementale pour soutenir l’immobilier en 2011.
Un de ses avantages semble être que les AI nous répètent inlassablement cet argument de vente tout au long de la visite.
Avec le PTZ+, les acheteurs y gagnent sur la capacité d’achat, la durée d’emprunt, mais pas sur le prix d’acquisition.
3.6 Le diagnostique DPE : impact sur Le prêt à taux zéro
Là c’est intéressant et un peu complexe :
L’affichage du diagnostique DPE est obligatoire, dans les annonces type papier, les agences et sur internet.
Et, si j’ai biens saisi, le montant du PTZ peut varier d’un facteur 2 (si le classement DPE est de A à D) à 1 (si le classement DPE est de E ou F) à 0,5 (si le classement DPE est de G). En l’absence de DPE le logement ancien est assimilé à un logement classé en G. (8)
4 Les baissiers / les haussiers célèbres
4.1 Les Baissiers
Friggit, chargé de mission au Conseil général de l'environnement et du développement durable
le 22/10/2010
Source capital.fr
http://www.capital.fr/immobilier/actualites/pourquoi-le-marche-immobili…
Jean Pierre Petit, Président des Cahiers Verts de l'économie
Bulle immobilière en France (Jean Pierre Petit)
envoyé par rikiai. - Rencontrez plus de personnalités du web.
Marc Touati, Directeur de la recherche économique et financière chez Assya compagnie financière,
21/01/2011
Source: sicavonline
http://www.sicavonline.fr/index.cfm?action=m_actu&ida=474838
Jean-Michel Pouré, fondateur du site http://www.bulle-immobilière.org
Propos recueillis par Rachida El Mokhtari pour Le Figaro
29/08/2008
http://www.lefigaro.fr/immobilier/2008/08/28/05002-20080828ARTFIG00545-…
4.2 Les Modérés
Henry Buzy-Cazaux, Président d'honneur de l'Ecole Supérieure des Professions Immobilières
07 Novembre 2010
source son blog sur capital.fr
http://buzycazaux.blog.capital.fr/index.php?action=article&id_article=4…
Charles SANNAT, Chargé d'Affaires BNP Paribas
Une brutale remontée des taux d’intérêts sur des anticipations de retour de l’inflation avec une stabilisation du marché monétaire et la mise en place de systèmes efficaces de sauvegarde de la monnaie unique et de gestion de la dette souveraine pourrait entraîner un Krach d’une ampleur inégalée.
Alors hausse ou baisse, ni pour ni contre bien au contraire.
Il se pourrait aussi que ce soit les deux mais à des moments différents, avec au premier semestre 2011 un marché immobilier euphorique le temps que les mécanismes de stabilisation monétaire européens se mettent en place suivi d’un deuxième semestre qui pourrait être désastreux.
20 janvier 2011
source: objectif eco
http://www.objectifeco.com/economie/immobilier/article/charles-sannat-p…
4.3 Les Haussiers
Guy Marty, directeur général de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF).
le 19/01/2011
Source : La Tribune.fr
http://www.latribune.fr/vos-finances/immobilier/20110119trib000593418/l…
René Pallincourt, président de la FNAIM
Michel Mouillart, professeur d'économie à l'Université de Paris X
Capital.fr
03/01/2011
http://www.capital.fr/immobilier/interviews/la-hausse-des-prix-de-l-imm…
Ma conclusions
J’en sais rien, si je pouvais prédire l’avenir, ça ferai longtemps que j’aurais arrêté de bosser et serait champion de poker ou trader recherché ^^
Ce qui est sur c’est que les gens continuent à acheter. Certes, du moins en province, en négociant majoritairement les prix à la baisse, mais il n’y a ni blocage des transactions, ni krach retentissant.
Il y a trois facteurs importants pour une évolution des prix de l’immobilier :
Pour le premier facteur nous ne pouvons rien faire.
Pour le deuxième facteur nous ne pouvons pas faire grand-chose. A part fonder une association et faire du lobbying auprès de nos élus. Mais c’est un processus long, qui demande de l’investissement, de l’énergie, de l’argent, des compétences, et qui a, soyons honnête, un faible espoir de réussite.
Enfin le troisième facteur est la raison d’être de ce forum, de notre présence commune sur ce site : Informer les gens sur la vérité des prix de l’immobilier,
Que nous sommes dans une bulle,
Que certains prix sont irrationnels,
Que l’achat n’est pas toujours la meilleure solution,
Que l’immobilier fut un temps bien plus abordable,
Que nous sommes à l’essoufflement d’un cycle haussier,
…
Tenez bon ! Le dénouement est proche, avions nous raison, avions nous tort ?
(1) http://www.onnouscachetout.com/2007-bulle-immobiliere
(2) http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubriqu…
(3) http://www.immoprix.com/ind/APA_R41.gif
(4) http://www.cotation-immobiliere.fr
(5) http://www.boursorama.com/cours.phtml?symbole=1xEUR8Y
(6) http://www.capital.fr/immobilier/actualites/immobilier-locatif-les-rend…
(7) http://www.latribune.fr/vos-finances/immobilier/investissement-locatif/…
http://www.capital.fr/immobilier/interviews/la-hausse-des-prix-de-l-imm…
(8) http://www.anil.org/fr/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/ana…
http://service-public.fr/actualites/001903.html
(9) http://www.nicematin.com/article/economie/nouveau-pret-a-taux-zero-comm…
http://www.anil.org/fr/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/ana…
(10) http://www.cbanque.com/credit/interets-emprunts.php